房价降了，地价也降了？2019年杭州楼市怎么走？信号来了！

　　在经历了一个明显“由热转冷”的2018年后，新一年杭州楼市将会怎么走，大多数人只能达成这样的一个共识：不确定的2019年。

　　岁末年初，这样的“不确定”表现的尤为明显。

　　一方面，已经持续一年多的限价，悄然出现了放松姿态，老余杭、萧山等区域多个项目，新领预售证的房源价格明显高于此前的板块均价和市场预期。

　　另一方面，一些滞销楼盘，面对低迷的行情，打起了“以价换量”的算盘，降价的预期越来越明显。

　　不过，随着“新年第一降”在1月份的最后几天不期而至，以及土地市场出现了地价普遍性的回落，关于“2019年杭州楼市怎么走”的疑问，或许终于出现了一个明确的信号。

　　01

　　最高降价幅度达56万元

　　星未来引领“新年第一降”

　　没有等待太久，2019年的“楼市第一降”，在1月的最后几天，出现在了余杭南湖板块。

　　1月28日，社交媒体上出现了一张中锐招商·星未来的“优惠信息表”。该图表显示，星未来2号楼24套房源降价促销，并且赠送车位一个。不过，图表中也明确，“针对在大定7日内一次性付清房款30%及以上首付款的客户可享受优惠，仅限于2号楼房源，售完即止”。

　　记者查询透明售房网后发现，这24套房源是中锐招商·星未来洋房2号楼的全部房源，建筑面积包括116方、124方、140方，精装修交付。

　　随后，记者将优惠价格和预售证价格进行了逐套对比，发现优惠后的价格，相当于原价打了九折，总价优惠幅度在27—38万元，其中，降价最多的是2-2-602这套，总价优惠高达38.3万元。

　　再加上原价18万元的车位，如果满足规定的付款条件的话，星未来的这批房源，总价优惠幅度将达到45万元到56万元。

　　中锐招商·星未来真的降价了吗？今天，记者前往项目售楼部，从销售顾问口中得到了肯定的回答。同时，销售人员向记者展示了网上流传的“优惠信息表”的纸质打印版。

　　“价格打九折，洋房的单价只要2.2万元，比竞品的高层还便宜，并且赠送一个价值18万元的车位。”销售人员强调，这是年底加快回款的一个优惠活动，只针对2号楼。从周一中午开始，房源卖完就立刻停止。

　　中锐招商·星未来在1月初首开，当时推出了1、2、3号楼洋房共计84套房源，不过由于登记人数没有达到房源量，所以无需摇号，已经在1月10日选房。

　　销售人员告诉记者，针对前期已经成交的业主，只要符合“7天之内一次性付清房款30%及以上”的条件，同样可以享受到“9折+车位”的优惠。

　　记者在售楼处待了约一个小时，期间有两三组客户前来签约或看房。据销售人员介绍，优惠方案出来当天，就成交了3套房源，目前2号楼仅剩7、8套房源。

　　中锐招商·星未来案场

　　在记者离开案场半小时后，收到了这位销售人员的微信消息，说又有一套3楼房源刚刚被预定。

　　不过，透明售房网显示，截至今日，透明售房网显示，中锐招商·星未来仍然没有成交数据上传。

　　02

　　南湖板块新盘全部流摇

　　降价促销或成共同选择

　　在南湖板块，目前在售的新盘项目主要有中锐招商·星未来、绿都·鉴未来和国开东方·凤凰台。这三个项目，都有高层和洋房产品，都在1月份首开，而且无一例外，全部流摇。

　　与中锐招商·星未来“贴隔壁”的绿都·鉴未来，首开推出了204套精装修高层房源，均价22900元/平方米（装修标准3500元/平方米）。当时，共有136户家庭登记报名，无需摇号。项目在1月17日开盘选房。

　　在绿都·鉴未来的案场，记者也看到了摆放在显眼位置的“新春特惠房”，共有8套房源，目前还剩4套可售。从房源表单上来看，这几套特惠房的总价比原价便宜了5万元多，相当于原价的97.5%。

　　“这是我们前两天推出的周末特惠房，春节前的最后一个周末，主要是冲刺年终指标。”鉴未来的销售人员告诉记者。据她介绍，这个优惠价是原价打98折，再减去1万元。“首开的优惠力度最大，是97折再减1万，平常则是99折减1万。”

　　此外，目前鉴未来的车位也有优惠。“批出来的车位价格是24万元/个，现在优惠5万元，只需要19万元/个。”该工作人员表示。

　　绿都·鉴未来案场

　　国开东方·凤凰台则是南湖板块第一个公寓价格突破3万元大关的项目。这个项目在1月首开推出2、4号楼共166套小高层精装修房源，均价29500元/平方米（装修标准4000元/平方米），其中有不少房源单价在30000元/平方米以上。

　　国开东方·凤凰台最后的登记结果是“0登记”，对此，开发商方面表示“线下登记在册、有购房意向的客户大约有100多组”。凤凰台在1月13日进行开盘，截至今日，透明售房网显示，凤凰台已经成交32套房源。据了解，凤凰台春节前认购，将享受1个点的优惠。

　　“南湖板块集体流摇，一个重要原因是价格明显高于购房者预期，或者说板块现状，并不足以支撑这个价格。”某资深业内人士表示。

　　他举例说，距离南湖板块不远的众安·学君里，最近的开盘单价只要16400元/平方米（毛坯），中签率只有3.8%；未来科技城核心的华夏四季，洋房均价只要30800元/平方米（装修标准5000元/平方米），两次推出462套房源，全部售罄。

　　同二手房相比，南湖板块的新房也没有其他区域呈现出的价差优势。“去年7月份，这边二手房成交价2.4万元/平方米左右，之后一直下跌，到12月开始趋稳，目前稳定在2万元/平方米左右，最近成交量还不错。”我爱我家中泰清水湾店的中介人员告诉记者。

　　事实上，从整个杭州来看，去年12月以来采取了降价促销手段的项目和板块，并非只有这里，只不过，幅度和动作没有中锐招商·星未来这么大。比如，临安青山湖板块、萧山湘湖板块、城东新城等库存较大的板块，都出现过降价情况。

　　03

　　地价下跌成为普遍现象

　　楼市调整或“远没有结束”

　　在新房市场出现“新年第一降”的同时，土地市场也在不断释放“下跌”的信号。

　　今日，主城区迎来年前最后一次大型土拍，出让7宗地块，包括3宗宅地，总体量56.4万方。宅地出让的结果很有默契：相比板块最高地价，都下跌了。

　　其中，位于城西文教板块的翠苑单元宅地，集交通、商业、教育各大配套优势于一体。体量约5.7万方，起拍价29443元/平方米。最终，该地被滨江和中铁建联合拿下，楼面价36100元/平方米、溢价率22.6%。算上配建公租房和社会停车位的成本，实际地价在4万元/平方米左右。

　　翠苑地块区位图

　　不过，跟板块内上一次成交的涉宅地块相比，今天的这个价格降了不少。2018年7月6日，中海以36894元/平方米的楼面价拿下一宗翠苑单元商住地，溢价率39.2%。据业内测算，中海翠苑项目的住宅部分，实际地价约4.67万元/平方米。相比之下，今日成交的翠苑宅地跌幅约16%。

　　另外两宗位于城东新城彭埠单元的宅地，也没能避开降价的坎儿。

　　彭埠单元R21/S2-15地块紧挨地铁彭埠站，容积率1.8，楼面起价23992元/平方米，需配建10%的公租房。最终被中铁建和省交投联合拿下，成交地价30121元/平方米，溢价率25.5%，实际地价约3.4万元/平方米。

　　彭埠单元R21-19地块，楼面起价23182元/平方米，需配建10%的公租房。最终被央企港中旅拿下，成交地价27148元/平方米，溢价率17.1%，实际地价约3万元/平方米。

　　彭埠板块的上一次宅地出让还是在去年2月，当时龙湖以36252元/平方米加上自持6%的代价，拿下一宗宅地，实际地价约38566元/平方米。相比龙湖项目，今日成交的两宗宅地，地价分别下跌近13%和28%。

　　值得注意的是，“降价”并不是个别现象，杭州土拍市场的“软疲期”几乎从2018年下半年就开始，即使到了2019年仍未停止。

　　在1月份推出的几宗宅地，无论是被广泛认为非常优质的大关宅地，还是新盘稀缺的笕桥和长睦宅地，几乎都是低价成交，跟去年同期的土拍行情相比，回落明显。

　　未来是否会有更多楼盘采取“降价”的销售方式？双赢机构总经理章惠芳认为，这取决于市场的供求关系与消费者对板块的预期。若供过于求，且消费者对板块的预期不足以支撑房价时，流摇、降价都会接踵而至。

　　“让市场来考验这个价格的合理性，对于那些性价比不高、需求又不大的楼盘，后期在价格方面会做些调整，随行就市。接下来话对开发商来说，很大的考验和调整就是，不能再以牛市心态定价，要慎重考虑板块实际的市场价值，更精准地去定价。”章惠芳说。

　　而在资深房产专家大老哥看来，杭州楼市的总体调整远没有结束。“在政策面没有发生实质性变化之前，还是要多考虑政策的叠加效应对市场的影响。同时，要从经济大环境去判断楼市，‘黑天鹅’、‘灰犀牛’随时可能爆发。”大老哥说道。