2020年，楼市会怎么走？

　　今年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持7.3%的同比增长速度，距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期，全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段，今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

　　2016年到2018年，全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。

　　近期，各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告，分析“历史大顶”过后的市场走势。其中，销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。

　　此外，随着调控的常态化，楼市有可能进入一个较长的下行周期，在此期间，行业内部变化暗流涌动，板块轮动、行业洗牌，都将继续发生。而存量市场的崛起，也将是未来数年的主旋律。

　　机构：调控政策无松动可能

　　房价不会大涨大落

　　今年的全国性房地产调控政策，主要集中在二、三季度出台。从5月开始，监管层先后做出多项政策表态，对房地产融资政策进行监管。

　　调控政策没有松动的可能四季度以来，部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态，但机构普遍认为，房地产调控政策没有松动的可能。在政策预期稳定的情况下，未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为，明年的房地产成交面积会出现回落。

　　房价不会大涨大落价格方面，由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制，因此各机构普遍认为，未来的房价走势将趋于稳定，既不会出现大涨，也不会过快下降。

　　此外，由于融资渠道受到限制，未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为，明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数，如果政策严厉，该增速可能降至5%以下。

　　房地产行业内部洗牌加剧

　　多数机构认为，棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用，并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看，一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中，由于一线城市调控政策相对严厉，二线城市市场值得期待。

　　光大证券预测，从销售面积上看，明年一线城市将持平，二线城市增长10%，三四线城市下降16%；从销售金额来看，一线城市和二线城市分别增长10%和13%，三线城市下降16%。

　　小房企面临被兼并或走向破产边缘

　　同时，随着调控的持续，大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显，这将使得行业洗牌进一步加剧。

　　上海易居研究院指出，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

　　近几年，房地产业的集中度一直在加速提升。根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。

　　在市场下行期，房地产业的分化还将继续。目前来看，头部房企的综合优势十分明显，位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化，部分企业在加速赶超，但也有部分房企后劲不足，可能掉队。

　　存量市场崛起值得关注

　　此外，存量市场的崛起也值得关注。

　　华创证券表示，从业态方面看，物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间，并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计，2030年物管行业的规模将达2万亿元，较目前有望翻番，物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。

　　另一方面，多数机构认为，很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象，这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说，从中长期来看，应注意热点城市市场空间缩小的现象。

　　高增长时代过去了

　　房企纷纷启动战略调整

　　过去三年多来，我国房地产市场实现了快速增长，很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期，一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整，从而适应新的规模增长需求。

　　高增长难以为继

　　今年前11月，阳光城实现合约销售1819亿元，提前完成全年的销售目标。过去几年，阳光城实现规模的快速增长，从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。

　　朱荣斌表示，对于以高增长为亮点的企业而言，明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言，“如果不再高增长的话，以后的路该怎么走？”

　　朱荣斌认为，负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下，阳光城的调整方向是，将速度放慢，逐步减少有息负债，拓宽融资渠道，即便利润上调有难度也要先放缓增速。

　　禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司，目前和南京、扬州组成江苏区域公司；浙江、上海和安徽组成东部区域公司。

　　管理日趋精细化

　　除了架构调整外，房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。

　　今年前三季度，行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为，通过精细化管理，可以压缩成本，进一步赢得利润空间。

　　过去多买地的模式已经行不通了，土地储备过多成本也随之增加，要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。另有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如，提倡坐高铁（不坐飞机）出差等。在营销方面，还有房企试图强化渠道管理。

　　有房企人士指出，地产领域在互联网时代开了一次倒车：互联网的作用应该是去中介化，而房地产却是渠道兴旺。原因在于房企不重视自己的产品力、营销力，过度依赖渠道实现销售规模。因此，与其采用高额的渠道费用抢客，不如直接降价，“如果楼市调控的力度不放松，直接降价可能是成本最低的一种策略。”