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2016年度长春市土地、楼市分析报告

园区资讯 2022-09-16 14:00:00 248人浏览 0人回复
摘要

  天量库存、政策叠加、调控重启……这是2016年的中国楼市,今天小编主要分享下2016年长春楼市这一年的发展情况。  关键词:争地  今年,房企抢地大战,精彩异常。  从数字...

  天量库存、政策叠加、调控重启……这是2016年的中国楼市,今天小编主要分享下2016年长春楼市这一年的发展情况。

  关键词:争地

  今年,房企抢地大战,精彩异常。

  从数字上来看,2016年,长春土地成交可谓是逐月增加,尤其是进入到第二季度后,政府不断加推优良地块,开发商‘抢地’热情高涨,在土地招拍挂的现场出现多次竞争激烈的场面。

  一起回顾一下:

  1、4月7日,恒大经过103轮竞拍,拿下腾飞大路和东风大街附近的近19万平方米土地,楼面价3625元/平方米,总价14.34亿元。

2、时隔22天,4月29日,恒大再出手,2.8亿摘前进大街地块,楼面价2555元/平方米。

3、一线房企在长春的抢地大战愈演愈烈,两天之后,万科拿下绿园18万平方米地块,楼面价1825元/平方米。中海拿下绿园区地块,楼面价1815元/平方米,占地面积14.9万平方米。

4、抢地高潮再次到来是三个月之后,7月15日,经开区洋浦大街地块经224轮激烈竞拍,被中铁建摘得,面积6.6万平,楼面价4549元/平,总价8亿多,溢价率104%,自此产生了长春土地市场新地王。

5、同样是三个月之后,10月27日,华润置地经过57轮激战,摘得净月区天泽大路附近地块。

6、10月的最后一天,高新区一地块的争抢达到了210轮,楼面价定格在5404元/平方米,即便数字已经如此之高,甚至出现了房价与地价倒挂的局势,仍未产生最终赢家。

  如此疯狂的土地市场,映衬出了开发商们一双双怒目圆睁、势在必得的凌厉的眼。

  “长春土地市场疯了。”这是记者朋友圈内一位业内人士针对一次次土拍后的评论。

  今年的长春土地市场不断刷新着人们的“三观”,5000多元的地价也开始在长春亮相。

  从2015年的地市惨淡,如何跨越到2016年的地市狂热?

  “国家对一线城市的调控效果已经显现,一线开发商在二线城市的重心在转移,对地价的推动作用不容小觑。”中原地产长春分公司总经理刘成家给出了这样的答案。

  关键词:新政

  最近几年的中国楼市,政策始终结伴而行。

  跨过艰难的2015年,今年的长春楼市可谓是政策叠加,而从方向上来看,多为刺激市场成交量,降低的购房门槛的利好新政。

  在梳理政策时发现,新政涵盖首付比例、税率优惠、公积金提取范围等方面。

  如果按时间排序,三个国家政策率先开启政策之旅。

  2月1日,首套房商贷最低2成。

  2月17日,公积金存款利率上调、财政部降低契税。

  紧随其后的是长春新政。进入4月,5个新政密集出台,可谓是史上少有。

  当月5日,长春市公积金政策提取政策调整;20日,“营改增”试点,个人销售满2年以上住宅免征增值税;一天之后,省公积金贷款细则出台。

  值得一提的是,在25日,吉林省出台房地产去库存20条新政,明确提出,根据各地商品房库存规模和房地产市场实际,将全省城市分为四种类型,实行 “一城一策 ”;29日,长春市出台15条楼市新政。

  一个月后,又有新政出炉。5月8日,贷款申请材料由15项减少到8项,审批时限缩短至10天,5月20日,二次贷款最***20%。

  政策助燃,也让楼市出现了与以往的不同。如果仔细研究可以发现,国内和本地新政共同催化,各种新政出台,极大地提振了市场信心,长春楼市由冷转热较为明显。根据第三方机构监测数据显示,2016年1月到6月,因政策搅动, 对比去年同期,成交量上涨26%,为近三年内成交量最高。

  最新数据显示,去库存下的长春楼市,目前库存量仅为6.5个月。成绩取得的背后,谁都不能否认,政策起到了至关重要的作用。

  对于市场上发生的一系列变化,业内人士可谓是感受颇深。

  中原地产东北区董事、总经理助理邓昱在接受中国吉林网记者采访时就表示,今年长春楼市回暖情况较早较好的主要原因来是来源于政府在政策上的一些大力扶持,包括目前贷款利率较低,购房税费也有一些减免,这就在整体上推动了楼市向好。此外,去年开发商的库存量较大,可选范围广,年后人们的需求得到了大范围的释放。

  数读楼市

  翻阅2016年克而瑞地产研究一组1—11月份数据发现,纵观前11个月数据,无论是供应量、成交量、成交套数、供应套数、成交均价方面,无不显示出去库存下的长春楼市轨迹。

  在政策尚不明确,开发商“盲目”建设下,2015全年累计631.69万平方米供应量。即便开发商不在建房,每月需要售出52.64万平方米,才能去库存完毕。

  具体来看,前11个月长春楼市供应量出现前低后高再缩紧的局面。其中月供应量分别为26.48万平方米、3.21万平方米、23.66万平方米、56.7万平方米、36.66万平方米、66.84万平方米、37.07万平方米、94.9万平方米、113.44万平方米、102.39万平方米、43.19万平方米。

  再看成交量,在1月、2月成交量46.72万平方米、25.95万平方米“低开”起步下,此后开始出现大幅度攀升,3—8月的成交量分别为77.39万平方米、87.13万平方米、75.32万平方米、75.55万平方米、72.35万平方米、73.05万平方米 。

  值得一提是,在传统的“金九月”,91.37 万平方米,也创下年内高点。

  而从与其对应的成交套数来看,受跨年集中成交的因素影响,1月成交量达到4615套,2月受春节因素影响,成交量大幅下滑,仅为179套。此后,在阳春行情的刺激下,成交套数也开始攀升,继3月成交1927套后,4月份的5460套创下年内第一波新高。

  而在新政密集实施的5—7月份,7201套、6975套、6661套成交套数虽略有降低,却仍处高位。随后,随着政策的利好刺激以及传统销售旺季拉动,成交套数屡创新高。其中9月成交套数达到最高点,8826套。10月成交趋势持续,为7887套。传统冬歇期后,长春楼市成交并未受多大影响,11月的成交套数仍处在7899套的相对高位。

  楼市走向,价格是重要参考

  纵观前9个月,长春楼市的平均价格表现,“6”时代是主线,如果从价格轨迹上来看,从年初均价算起, 1月6430元/平方米、2月份6470元/平方米属于小幅上涨状态, 在3月份6360元/平方米价格有所回落后,此时数月,可以说是多数时间“涨声”不断。

  统计结果显示,4月—8月,6510元/平方米、6620元/平方米、6850元/平方米、6900元/平方米、6900元/平方米。进入9月因传统销售旺季,商家促销力度加大,价格略有回落,均价定格在6890元/平方米。

  走入2016年的最后一个季度,长春住宅成交均价开始发力,10月份成交均价达到6960元/平方米,11月,更是突破了“7字头”来到了全年最高位7070元/平方米。

  回顾开年至今长春楼市的整体表现,克而瑞长春机构**分析师苏潇潇对此进行了深入总结和分析。

  在她看来,2016开年楼市略显冷淡,商品住宅成交环比大幅下行,供应和成交下降三成有余,市场推盘量明显减少,提前进入春节淡季,或在为春节后储备而用。次月房地产供求规模显著缩量,供应量缩减程度环比下降87.9%,仅有两个项目共计179套房源被推上市。市场实际楼盘加推也非常低迷,没有像往年同期进入销售周期。

  3月迎来小阳春,在去库存的政策背景下,楼市交易量开始激增,去库存的主基调上稳妥行进。受政策影响较大,特别受到调控预期的影响,原本**待涨的开发商纷纷加快入市步伐。

  “4月长春出台《去库存若干意见》在积极落实中央去库存的召唤,其中涉及支持农民进城买房,加大货币化安置力度,严控土地供应,住房公积金和契税优惠等多个方面。”她表示,4月供求量双双上升,成交量位于相对高位,市场供应进一步放量。从价格角度,房价保持稳健上扬势头。银四市场显现,前三个月的利好政策长春开始逐步落地。

  5月和7月,楼市供应量出现回落,成交规模也相应下滑,但整体趋势依然是供小于求,积极响应去库存。

  年内去库存的引爆点出现了8月。

  “供应量释放洪荒之力,提前蓄水金九银十。”苏潇潇说,受市场传统淡季影响,经历了短暂低迷期后,整体市场处于调整向上区间,整个9月份,市场交易量明显提升,总销售金额达60.99亿元。

  克尔瑞地产研究**分析师苏潇潇表示:“长春市场符合全国市场变化趋势,此次楼市调控是一城一策,不是统一调控,有利于三四线城市继续去库存。长春市整体市场平稳。”

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