3月27日杭州市迎来了新一轮的土地竞拍大战，萧山区将以起始价49.1亿出让3宗住宅用地，总出让面积约199亩，总建筑面积34.1万方，其中2宗位于萧山经开区，1宗位于南部卧城。

　　地块概况：

　　地块一：

　　宗地编号：市北G-16

　　出让面积：46839平方米米

　　容积率：1-2.5

　　用地性质：住宅

　　起始价：179200万元

　　地块四至东至经十三路，西至佳农路、支一路，北至大地路，南至建设一路辅路

　　地块二：

　　宗地编号：市北G-17-2

　　出让面积：28060平方米

　　容积率：1-2.2

　　用地性质：住宅

　　起始价：94450万元

　　地块四至：东至万向路，南至友成路，北至建设一路，西至经十一路

      市北G-16地块和市北G-17-2地块：

　　这两宗拟出让宅地的距离较近，优势基本一致。地块紧邻建设一路、万向路等主干道，2公里范围内还有杭州地铁2号线建设一路站，距在建地铁5号线通惠路站不到1.5公里。

　　市北G-17-2地块，距离萧山区政府仅1.7公里；市北G-16地块，距离萧山区政府也不到2.5公里。两宗地块均处于萧山区的中心位置，可享有萧山区范围内相对完善的教育、商业和医疗配套。

　　2016年至今，地块周边1.5公里范围内共成交9宗涉宅地，共计489亩，总建面79.6万方，楼面均价20578元/㎡，平均溢价率51.36%。

　　此次拟出让的两宗地块邻近2017年9月11日出让的市北东单元G-10地块和市北东G-25地块，因此可以参考其市场行情。

　　当时，20家房企报名市北东单元G-10地块，最终大名城以21798元/㎡的楼面价以及7%的自持率拿下市北东单元G-10地块，首入杭州；市北东G-25地块的报名房企有11家，最终新城地产以15703元/㎡的楼面价将其收入囊中，剔除该宗地块30%商业部分的成本，住宅部分测算的楼面价在2万/㎡左右。

　　周边新房市场：

　　地块周边项目以高层、洋房为主，兼部分排屋。近一月精装高层售价约3.0-3.3万元/㎡，毛坯售价2.7-2.9万元/㎡，近一月精装排屋售价约4.8万元/㎡，毛坯排屋4.2万元/㎡。

　　地块周边商品住宅项目有6个在售，6个待售，显性存量为0.7万方，总存量75.8万方，显性存量去化周期0.1个月，总存量去化周期13.1个月。板块后续还有较大的宅地供应空间，市场存在潜在竞争压力，因此，为形成市场合力，新城、大名城以及板块内其他意向深耕的企业此次出手补仓的可能性较大。

　　预测分析：

　　市北G-16地块：

　　位于市北东G-25地块北侧，可能同样因为铁路、热电厂等不利因素，在市场热度上有所影响。但是考虑到此次拟出让的市北G-16地块为纯住宅用地，没有商业比例，因此预测该宗宅地受到的关注度较之市北东G-25地块要高，市场热度大概率是呈上升趋势的,至于能否拍入自持、自持会有多高，还要看报名房企的实力、布局战略以及拿地意图等。

　　市北G-17-2地块：

　　邻近市北东单元G-10地块，出让面积和容积率也大致相同。市北东单元G-10地块是大名城战略首入杭州之举，竞拍过程中存在提高价格预期的情况，此次市北G-17-2地块的上限楼面价22946元/㎡较之市北东单元G-10地块的21798元/㎡已经存在1000多元的价差，因此此次市北G-17-2地块大概率拍到上限之后，在自持率上可能会表现平平。但是考虑到该宗地块较之市北东单元G-10地块还具有沿河这一景观优势，因此也可能在自持率上较之前的7%有所突破。

　　蜀山南B-13-2地块:

　　出让面积：57802平方米

　　容积率：1-2.8

　　用地性质:住宅

　　起始价：216900万元

　　地块四至:东至规划蜀山西路，南至规划南五路，西至湘湖三期金西安置房项目地块，北至规划南四路

　　蜀山南B-13-2地块，出让面积87亩，容积率2.8，可建面积16.2万方，起始楼面价为13402元/㎡，上限楼面价为20099元/㎡。

　　地块概况：

　　地块距离地铁2号线曹家桥站、朝阳站约2.4公里，西侧距快速路风情大道330米，距杭州绕城高速出入口约2.7公里；

　　地块周边3公里内有萧山第十高中、城南初中、朝晖小学，地块南侧将随本项目建设小学及幼儿园；地块距汇德隆购物中心3公里，开元广场2.3公里；距萧山第一人民医院4.2公里。

　　另外，地块西靠柴岭山，距离湘湖风景区约3公里，可享一定自然景观资源。同时，地块形状方正，项目体量较大（16万方），适合打造规模项目。

　　周边土地市场：

　　2017年1月至2018年1月南部卧城板块出让7宗宅地，2018年1月成交的德信项目楼面均价17599元/㎡，溢价率49.14%；2017年12月由绿城竞得的蜀山单元G-13地块，楼面价20059元/㎡，自持8%。

　　地块周边目前主力住宅产品为高层，近期毛坯高层成交均价约2.0万元/㎡。地块周边二手房市场高层二手房精装均价在2.1-3.2万元/㎡范围内，蜀山南B-13-2地块距离北辰奥园更近，因此2.1万/㎡的高层精装二手房价格更具有参考性。

　　板块内现有4个项目在售，7个待售项目。周边在售项目多为尾盘，显性存量6.8万方，去化周期为2.3个月。总存量81.1万方，去化周期27.5个月。

　　预测分析：

　　2017年南部卧城市场新增供应量22.5万方，成交35.4万方，市场整体呈现供不应求的状态。但值得一提的是，根据规划条件，该宗地块需代建18班幼儿园与42班小学，这无疑会增加项目成本。