楼市调控又传重磅消息！6月28日七部委宣布将严打30城的炒房行为，那么下半年全国楼市房价将如何演绎呢？

　　据人民网6月28日报道称，针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　(图片来源：住建部)

　　30个城市有哪些？

　　北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

　　此次行动，将重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制切实维护人民群众合法权益。

　　下一步，住建部还将扩大城市范围，打击违法违规行为。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟点评称，从本次专项行动的打击重点来看，包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　从实际影响来看，由于本轮楼市表现较为活跃的主要为中西部、东北的核心城市(东部核心城市交易量已经被限)，以及大部分三四线城市，而本次整治的重点的30个城市来看，影响比较大的还是中西部、东北的核心城市，因此，由于中西部、东北的核心城市楼市政策的规范，房企的销售业绩可能会收到影响影响。

　　广发证券：下半年全国楼市如何演绎？

　　七部委联手严打炒房展现了稳房价的决心！广发地产团队点评称，2018年的楼市调控仍然没有放松。住建部等七部委6月28日周四宣布，将于7月起在北京、上海等30个城市专项治理房地产市场乱象。

　　但另一方面，人才政策被认为是楼市调控政策的边际改善。去年12月以来，重点城市的人才政策开始大规模落地。

　　在“因城施政”的楼市主导思路下，中央控制房价涨幅与地方增加财政收入相互博弈，房价压力较小的重点城市，政策存在一定的改善空间。

　　重点城市房价增速已得到抑制，而本轮调控对供给端的约束更为严格，广发地产认为，此对部分房价抑制较为成功的部分城市而言，政策边际改善首先会在供给层面上。

　　具体到销售状况方面，广发地产认为，2018年3月后，重点城市的销售拐点已经逐渐得到证实，地方政策的结构性调整空间，也迈出了供给边际宽松的第一步。

　　东部地区前5月累计销售面积同比下滑6.7%，累计同比增速实现17年6月以来首次回升，且单月同比增速由负转正，东部增速底部基本确认。中部、西部、东北累计同比上涨13.3%、9.9%、3.3%。

　　广发地产团队认为重点城市成交增速改善除基数因素外，供给端方面是主要推动力，在重点城市房价涨幅受到限制的情况下，3月份之后，重点城市预售证发放顺畅度大幅提升。

　　同样地，供给有能力进一步释放，会持续推动一二线及部分强三线城市下半年成交增速改善。

　　综合来看，我们预计非限购二线城市以及三四线18年销售面积将分别回落4%。

　　房价上涨约束依旧在

　　广发证券并表示，房价方面，对于一线城市以及限购二线城市，尽管限价政策边际调整，但是政策完全退出也不存在基础，对房价涨幅的约束依旧存在，但是在紧平衡的供需结构下，房价也不存在下跌的基础，更多的呈现窄幅波动，预计一线城市以及限购二线城市18年房价分别上涨1%、2%。

　　而二线非限购城市以及三线城市，成交热度下行本身相对温和，加上相对较低的库存环境，房价快速下降的风险较低，预计全年分别上涨4%。

　　结合前文对销售面积的预测，我们预计18年一线及二线限购城市商品房销售金额将分别同比上涨3%和6%左右，而非限购二线、三四线全年销售金额将分别同比零增长。

　　杨红旭：呼吁在限购方面堵漏洞

　　而易居研究院副院长杨红旭也持类似观点，杨红旭6月28日发文表示，根据易居研究院跟踪的百城新建住宅去化周期，预计未来几个月，多数城市的房价，仍跌不下去，呼吁应在限购方面堵漏洞！

　　易居研究院对于新建住宅去化周期的定义是：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

　　杨红旭表示2018年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

　　观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低，也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

　　按此去化周期的形态，预计未来几个月，多数城市的房价，仍然易涨难跌。

　　杨红旭并表示，大家可以看到，16年9.30新政之后，百城去化周期不再继续下滑，且略有反弹，但18年以来，反而再度小幅下滑。

　　这种现象，在过去短周期运行过程中，极其罕见！

　　杨红旭认为主要与两个因素有关：

　　一是，本轮行情大，连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆，多数城市去库存完成，所剩新盘供量很少，导致严重的供不求。

　　二是，部分热点城市，政府严格限价，开发商推盘意愿不强，虽然潜在新盘供供应量不小，但市面上推出来的房源较少，因此也导致供不求应，尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

　　关于第一个因素，杨红旭表示，供给侧方面暂无好对策，因为房子的生产周期较长，远水难解近渴；但可以抑制需求。

　　关于第二个因素，杨红旭认为，政府应督促开发商如期开工、开盘。比如近期的长沙新政，其中一条是：建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单，按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。

　　杨红旭最后建议，部分地方政府的严厉限价，并不合理，干扰了市场机制，打灭了市场经济当中最重要的“价格信号”，从而造成了销售过程中的诸多乱相。应取消或逐步松绑限价，同时增加其他方面的措施，比如在限购房面堵漏洞：限企业购房、限离婚购房、限落户购房、法拍房限购等。

　　本文仅供投资者参考，不构成投资建议。