北京公布“楼市新政”——《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》公开征集意见。

　　这是什么意思？其实很简单，所谓“共有产权”就是说，你可以跟政府“股份制买房”，占据一定“股份”。将来卖的时候，按照“股份”分享收益。

　　看法：

　　1、该政策是在经适房及商品房之间很好的补充，北京经适房只针对取得户口满三年的购房者，而本次新政规定不低于30%的房源面向非户籍。

　　2、购房成本直接降低，并限制5年内不得转让，加上政府控制，杜绝利用共有产权住房投机倒把，应了“房子是用来住的不是用来炒的”。

　　3、该政策有望全国推广，如果产权比例可按情况调节，有可能逐渐取代经适房，但很难颠覆商品房市场。

　　4、政策虽好，但是共有产权住房的土地为单独划分，能不能保证供应量才是核心重点。

　　这是继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。

　　那么问题来了，什么是共有产权住房？谁可申购？如何申请？价格怎么定？可否转让出租？小编对此一一梳理。

　　共有产权政策答疑二十问

　　1、什么是共有产权房？

　　所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。

　　简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

　　2、共有产权房价格如何？

　　“销售均价在土地供应文件中予以明确。”这一点极为重要，开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。

　　而土地出让，可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

　　当然，政府将对共有产权住房的建设用地合理安排，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

　　价格的确定，具体遵循下面的原则。

　　“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”

　　“开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”

　　3、什么人能申购？

　　有完全民事行为能力，单身人士须年满30周岁；

　　符合北京市住房限购条件，家庭成员名下无房。

　　4、什么人不能申购？

　　1.申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。

　　2.申请家庭有住房转出记录的。

　　3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

　　4.申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

　　5、什么人能优先申购？

　　项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。

　　符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

　　6、房子能卖吗？

　　不满5年的，不允许转让。

　　满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。转让对象仍需符合购买条件。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　满5年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。（再出售就不会受到限制）

　　7、房子能租吗？

　　允许，租金和代持机构分配。而且租赁只能在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息。

　　8、“二手”共有产权房谁能买？

　　代持机构、其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　5年之内不许卖，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。

　　9、自住房怎么办？

　　自住房将被新的共有产权住房替代。

　　原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目，也将执行新的共有产权住房规定。特别说明，朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件，将来销售的时候签订新版合同，按照新办法管理。

　　10、会不会很偏远？

　　城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。

　　共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。

　　共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。

　　11、产权分配比例如何？

　　参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例。

　　产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。

　　针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

　　这句话怎么理解呢？假设，周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者全款需要450万元。购房者获取的产权份额为50000/60000≈83.33%，代持机构持有的份额约为16.67%。

　　如果共有产权住房的价格被确定为30000元/平，那么购房者仅需支付270万元，获得房屋产权50%的份额。

　　12、哪里负责摇号？哪里申请？

　　首先符合条件的家庭可以在线申请，经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。

　　13、物业费、暖气费等谁承担？

　　物业费和公维，再加上暖气费之类，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。

　　14、弃购或弄虚作假的处罚措施？

　　弃购行为发生两次以上，3年内不能再申请。弄虚作假者，10年禁止申请保障房和政策房。

　　此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

　　15、有何亮点？

　　第一，职住平衡；

　　房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

　　共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。

　　第二，“新北京人”分配不少于30%；

　　第三，实现网上申请；

　　第四，规范退出机制。

　　16、未来一段时间的供应规模？

　　已有自住房体量约700余万平方米，可供应8万多套共有产权房，未来还将配建。

　　共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

　　17、先住了公租房、公有住房的怎么申请？

　　应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

　　18、和自住房的不同？

　　2017年8月3日后，自住房将被新的共有产权住房替代。

　　19、出租的租金怎么分？

　　出租：所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

　　举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。

　　注意：

　　1、购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

　　2、中介不能代理共有产权房的出租出售

　　20、哪些房子可能受影响？

　　1、刚需型住房价格会比较便宜

　　长期来看，100平米以下的，或者90/70政策下的刚需型住房价格会受到共有产权房的影响。其价格会受到抑制，为刚需人群提供价格比较便宜的房子。

　　2、纯商品房高端化趋势继续

　　“大户型、高总价”面向终极改善人群的房子比较多，而面向初次改善置业需求的会比较少。加之，改善置业的贷款门槛提高很多（一般都为二套房贷，首付要80%），会导致这部分改善需求被抑制。