2018年，是不是买房的好时机?去年一年对于合肥楼市来说，可谓是房地产调控大年，各种“限购”、“限贷”、“限价”层出不穷，很多人也犹犹豫豫一直观望……但是实际上是，房价永远上涨!大家只能努力买房，只要钱够，一定买房!下文为大家收集整理了2018年合肥购房攻略，另外还有最全新房性价比一览表，供大家参考！

　　合肥房价走势分析

　　自合肥限购以来，房价一路下滑，回调已有一年之久。过去一年中，合肥可以说在政策执行上是毫不含糊的，即使当前，也是长三角除上海以外限购执行最严格的城市。

　　在周边其他省会城市纷纷打着人才引进的口号，降低落户门槛，明里暗里变相对限购进行放松，合肥依然没有调整政策。不是没有需求，而是需求被调控严格抑制，合肥房价就是在这种情况下持续回调的。

　　与此同时，从去年底肥西地块接连流拍可以看出，政府对地价仍然有比较高的期望，至少不希望地价降下来。我们还应看到，合肥去年每月1000亩的土地出让任务并没有完成，住宅用地实际出让面积是同比减少的，这将导致今年住宅供应同比下降。

　　合肥2016年新建商品房备案129239套，其中市区备案66268套；2017年全市备案102852套，市区备案57807套。全市同比减少20.4%，市区减少12.8%。从去年土地供应来看，预计2018年合肥新房供应仍会呈下降趋势。

　　人为控制住宅供应，会造成住宅阶段性短缺，而合肥每年人口还在大量涌入，再加上限购一年期已到，积累一年的刚性需求将会集中爆发。这种饥渴营销使得新房市场供不应求成为常态，合肥房价难有持续下跌的基础。

　　我之前文章分析过，合肥已经初步放松限价，允许2016年11月份之前的地王，打破区域备案的天花板，这也是对市场的一种试探。如果市场并未发生激烈反弹，或者仍然持续下滑，那么放松落户门槛将会成为一种必然。

　　结合近期一些热点城市，比如郑州、南京、福州、济南等，先后放松人才落户门槛，我认为合肥年后的三四月份很可能也会跟进类似政策，这将在一定程度上挽回房价下行的颓势。

　　我在之前的文章中预测，合肥房价的转折点预计会是在今年年中。今年10月份将是合肥限购2周年，从上次大周期经验来看，合肥房价在限购2周年这个节点上应该会迎来反弹。

　　三种购房需求

　　合肥房地产市场目前存在三种需求，一种是刚需，一种是改善型需求，一种是投资性需求。刚需对价格和总价非常敏感，改善对价格则不是很敏感，但对居住质量要求较高，投资跟刚需有一定的重合。

　　我在之前的文章中分析过，限购之前，合肥外来购房需求比例大概在35%左右，那么限购之后，合肥整体需求比限购之前减少了1/3左右。

　　这种外来投资性需求的减少，会进一步缓和市场紧张情绪，同时也会使得一部分市内投资需求转为观望。这样合肥市内刚需、改善、投资三分的需求结构，将逐步转变为以刚性需求和改善性需求为主。

　　因为限购，许多改善性需求由于有多套房，被限制购买新房，再一个也缺乏改善资金，不得不抛售房产进行置换。这样就形成从劣质资产到优质资产的一种转换，在这个转换过程中，劣质资产普遭抛弃相对贬值，优质资产竞被争抢相对升值，两极分化开始。

　　与此同时，手中资金有限的刚需有了两种选择，一种是改善置换下来的劣质资产老破小，一种是相对优质的新房。无论是哪一种，刚需可能都会产生无限的纠结。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年轻，但是比较偏，价格贵，还缺乏配套。不过整体上，新房仍然更受欢迎一些。

　　合肥目前市场上总价超过190w的房产交易，只占到总交易量的16.3%。在总价130w-140w这个总价区间，成交量最多。总价110w-160w这个总价区间，占全部成交的40%左右。

　　而我们对住宅面积的需求，80-100平米区间最多，这就意味着，合肥刚需目前对房价的敏感点在1.6w左右。超过1.6w的价格，刚需的承受能力大大降低。无论对刚需还是投资来讲，市面上好地段价格在1.6w以下的新房都值得考虑。

　　目前合肥该如何买房？

　　中国人大都有“处房”情节，都希望自己所买的第一套房子是新房，尤其是准备结婚的刚需。当然，从投资角度来看，同等条件下新房也的确是最佳投资标的。合肥又是一个典型的一手房市场，所以新房在合肥市场格外受到追捧，即使有时性价比不高，也能够被接受。

　　合肥比较受青睐的地方主要集中在西南区域，西部、南部的房价要比东部、北部的房价贵出一大截。当然，很多刚需首次购房也多偏爱滨湖，蜀山和高新。

　　我有必要跟大家分析一下当前合肥新房的在售形势。合肥目前价格倒挂的新盘有18个，这些新盘备案价格都低于市场价格，也可以说是限价盘。当前的限价盘主要集中在滨湖区、经开区和肥西县。

　　当然，这些限价盘的开发商也不是傻子，他们会开出各种附加条件，千方百计将倒挂的钱给赚回来，如果不接受这些条件，基本也别想买到房子。但是，如果接受了他们的条件，限价房的性价比也就名存实亡了。

　　尽管如此，我认为滨湖区绝大部分限价房，即使加上号头费、捆绑车位、提高首付等条件，也是值得考虑的。经开区的肥西县，可参考我表格中的预估价，如果综合价格不超过预估价，其实也可以考虑。

　　如果我们买不到限价房，也不必奢求，因为加上附加条件，这些限价房性价比基本上也跟正常市场价差不多了，我们依然可以同时考虑符合市场价的新房。比如蜀山高新区的这些新盘，不必非要去一门心思去买限价房。

　　要注意合肥西南那些价格低于1.6w左右的新房在慢慢消失，这些新盘格外受刚需青睐，当然目前也是最佳投资标的。滨湖几乎已经找不到1.6w以下的新房，这个区域似乎正在向刚需告别，所以1.6w左右的新房，即使性价比不高，也较为抢手。

　　当限价盘或者符合市场预期的新盘消耗殆尽时，我们应该着重考虑滨湖区的二手次新房。当然，由于滨湖自带区域光环加成，一些倒挂不是很严重的滨湖新盘也可以考虑，比如滨湖西南。

　　市区最后一块纯刚需地可能就只剩下瑶海新站区了，我之前分析过，瑶海新站区2017年的新房备案数量占去市区总量的1/3。尽管瑶海区新房均价很低，但绝大部分是高于市场价的，这个市场价上限大概在1.2w，磨店更低，在1.1w左右。

　　当然，这些高过市场价太多的新盘，大部分会变相打折销售，如果折后价接近预估价格（带装修的一律按照500元/平米计算），也可以接受。但这种接受仅限于：1、首付有限；2、总价受限；3、附近工作的刚需。尽量购买离地铁近的小区，投资就不要瞎掺和了，只有错买的，没有错卖的。

　　一些被限购的人群把目光转向了三县，应优先考虑肥西，再看看北城和肥东。但我要提醒的是，目前三县房价已高，能够买市区应优先考虑市区。