进入下半年以来，政策调控趋紧，贷款难度增大，泸州楼市明显降温，供求关系逐步转换，市场预期由此发生变化。在此大环境下，消费者观望态势重新抬头，不少楼盘项目到访量和成交量开始下滑，被房企给予厚望的“金九银十”也没能阻止这种趋势的蔓延，房地产市场“冷风”渐劲 。

　　政策调控趋紧，贷款难度增大

　　进入下半年以来，国家房地产调控政策明显趋紧。7月31日，中共中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。8月7日，住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出，要加快制定住房发展计划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。

　　从此前屡次提及的“遏制房价过快上涨”，到中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，仅几字之差，但彻底改变了楼市预期。期待在“金九银十”之前，调控政策可能有所松动的房企，也彻底打消了念头。

　　8月14日，四川省人民政府官方网站发布《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》，包括加大土地和住房有效供应、加强住房销售及价格管理、强化房地产流入资金管控、坚决遏制投机炒房、大力整顿规范市场秩序等7个方面24条具体措施。

　　随后，四川省市场利率定价自律机制秘书处印发了《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》，对四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例进行了规定。根据该《方案》，泸州首次购房最低首付款比例为30%，二套房首付比例调整为50%，并要求自2018年8月24日起实施执行。

　　本月上旬，泸州市人民政府办公室印发了《泸州市房地产市场专项治理工作方案》的通知，根据方案，从2018年10月起至12月底，泸州市将开展为期3个月的房地产市场专项治理行动。将围绕房地产开发项目开发、建设、销售、物业管理等环节，打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象。

　　从中央到地方，“坚决遏制房价上涨”的会议精神正在积极的贯彻和落实。未来，不仅投机性购房会遭遇较大的抑制，连续出台调控政策对消费者心理作用的影响也不容忽视。

　　土地市场降温，楼市预期转变

　　土地价格与楼盘价格，常常被形容为面粉与面包的关系。今年上半年，泸州土地市场量价齐升，“面粉”供应充足；但进入下半年后，土地市场却大幅降温，出现了越来越多的低溢价成交，甚至流拍。有业内人士认为，泸州土地市场降温，强化了楼市预期的转变。

　　从去年开始一直到今年上半年，泸州房价持续上涨，泸州楼市的高热行情蔓延至土地市场，各大外来房企纷纷抢滩泸州市场。仅上半年泸州主城区土地成交金额累计逾117亿元，成交面积近4000亩，创泸州历史同期新高。

　　然而进入下半年后，泸州土地市场风向骤变，土地供应量、成交量和溢价率都大幅下降，反之流拍现象却明显增加，企业拿地更趋理性。

　　近日，国家统计局公布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和1至9月份全国房地产开发投资和销售情况。从数据看，9月房价环比涨幅明显缩窄，市场预期也发生了转变。此外，开发企业拿地放缓，全国土地市场流拍也增多。

　　交通银行金融研究中心资深研究员分析认为，本轮房地产调控的时间和强度持续深化，未来房地产市场走势不确定性增强。此外，市场预期也发生了转变，这主要体现在两方面。一是交易热情降温，二是舆论反应趋冷。

　　显然，全国楼市走向的大趋势与泸州楼市的走向也得到相互印正。由泸州土地市场开始的这波降温，逐渐向房地产市场蔓延。由此，无论是业界人士还是普通消费者，对泸州楼市的预期都在渐渐改变。

　　“金九银十”褪色 酒城楼市趋“冷”

　　此前，曾有业内人士分析，泸州市场整体下行是必然趋势，最快10月份、最晚春节前后。一方面是因为今年土拍较去年有大幅度提升，诸多项目都将在第四季度推出；其次是由于8月两次调控，开发商都希望在传统的“金九银十”进行出货。这两点会进行重叠，加之二套房首付增加至50%，客户可能会观望。

　　外界也普遍将今年三、四季度视作全国房地产市场的拐点。分析人士认为，随着年关将近，房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大销售力度，势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

　　近期泸州楼市的表现，似乎也证实了业界人士的预测。“金九银十”期间，泸州房地产市场整体表现平平，成色明显不足。尤其是多个品牌房企项目扎堆亮相，也没有引起看房和购房热潮，更是让业内外人士对后市的预期再度看低。

　　供求关系转变，市场竞争加剧

　　“目前泸州市场有向下的趋势，还是在于上半年大量土地入市以及房贷政策的收紧。”

　　针对当前的市场情况，有业内人士表示，一方面四川房贷利率持续上调，二套房首付比例提高，提升了购房者的置业门槛，去化开始减慢，房价上涨趋缓。另一方面，泸州土地供应趋饱和，后市供需关系将出现较大改变，卖方市场逐步向买方市场过渡。后市竞争加剧，房价逐步企稳，但由于成本因素，房价整体上涨趋势仍难逆转。

　　据初步统计，今年1至9月份，泸州土地供应充足，新增土地供应45宗，新增建设用地近4700亩。新增土地及新增建设面积创近年新高，这些项目将从今年下半年起陆续上市。目前，泸州楼市的新开工面积出现了反弹增加现象，潜在供应剧增，加上今年下半年楼市观望氛围渐浓，成交受挫，泸州楼市供求关系将发生转换。

　　“面对下半年楼盘扎堆上市的局面、楼市供应‘过剩’，开发商销售竞争压力将会非常大。”有分析人士认为，住房供应量的攀升虽然并不会在短期内形成对房价的反作用，但可以在一段时间内适量平抑房价，同时也给了购房者更多的选择。

　　也有业内人士表示，泸州市场年底将迎来推货高峰，市场供应充足，竞争激烈。在此行情下，房企要做突围，打铁还需自身硬，需要企业先把基本功练扎实才有机会。