近期，东莞中原战略研究中心发布《2018年东莞房地产市场总结》（以下简称“《总结》”）。《总结》详细介绍了东莞楼市2018年总结及2019年展望，深度剖析当下行业周期与现状，拨开地产行业的迷雾，引发业界广泛关注。

　　A 土拍 楼面地价再破新高

　　2018年随着东莞市加大土地供应，加上地价高企，土地招拍挂成交金额再创历史新高，为293.79亿元，逼近300亿元关口， 同比上升37%，其中商住地成交金额高达245.05亿元，占比各类土地高达83.41%。

　　笔者统计资料了解到，去年东莞市公开出让土地占地509.38万平方米，合计建面1236.65万平方米，创近三年新高。其中商住地供应29宗商住用地，合计占地120.96万平方米，建面296.94万平方米，最终商住用地成交26宗，3宗遭遇流拍。剔除配建后，全年商住地楼面地价为11231元/平方米，再破新高，但溢价率明显放缓，数据显示为18%。

　　为了缓解市场供需矛盾，东莞商住地推地节奏有所加快，全年供应297万平方米建面，同比分别上涨48%，成交亦有所回升，全年成交240万平方米建面，同比上涨30%。但与历史往年相比，随着东莞土地开发强度不断升高，政府推地逐步谨慎，2016年至今连续三年商住地成交仍处历史低位水平。

　　去年东莞推地节奏主要集中在下半年入市，其中8月商住地供应和成交9宗，占面均为55万平方米，创近三年单月新高，但随着政府土拍限制不断升级，叠加房企资金压力较大，下半年出现3宗商住地流拍，创三年高位，房企拿地更加谨慎理性，多地底价或低溢价成交，楼面地价逐步回落。

　　东莞中原战略研究中心总经理车德锐介绍：“去年为进一步限地价，配建房、竞租赁自持、商业全自持等竞拍条件不断升级加码，房企拿地成本及门槛逐步递增。”他分析称，高保证金、高起拍价、高配建等条件使得房企拿地门槛及成本日趋上升。

　　B 房企 收并购及合作开发日趋明显

　　笔者整理资料发现，去年共有龙湖、金茂、新城控股、金融街、颐安、深圳安居集团、安徽交投等7家房企首进东莞，公开在市场拿地。

　　另外，去年东莞商住地共计26宗和累计240万平方米均被外来房企获得，占比首次高达100%，外来房企完全垄断东莞土地市场；值得注意的是，随着房企资金压力渐大，央企凭借雄厚资金实力，陆续入市拿地成为新常态，去年东莞土拍中有10宗和累计约84万平方米，分别被华润置地、金地、安徽交投、深圳安居集团和招商蛇口获得。

　　随着土拍限制不断加大，中小规模且容积率较低地块成交显著上升。去年东莞商住地成交容积率主要集中在2至2.5之间，拿地规模属于中等，主要集中在10万-15万平方米，但是值得注意的是，随着土拍限制不断加大，尤其拍地保证金大笔资金要压一个月，而且开发商取地后要12个月资金回正，因此中小规模及容积率较低地块受青睐，成交占比明显上涨。

　　业内人士透露，近年来随着房企融资难度及成本不断加大，资金紧张成为行业普遍现象。因此越来越多开发商“抱团取暖”和“强强联合”，一方面在招拍挂市场联合拿地，另一方面多家房企优势互补，进一步增强项目品牌影响力，有助于项目溢价；同时随着部分开发商进一步深耕市场，以收并购方式扩大市场版图，最终实现房企双方的共赢互利。

　　笔者了解到，去年东莞部分在售合作项目有万科、碧桂园、金地、华润、保利联合开发松湖悦府；万科、宏远开发的万科翡翠东望；金地、保利、时代、碧桂园开发的金地时代艺境；碧桂园、信鸿开发的碧桂园信鸿铜雀台等多个代表性项目。

　　C 供应 滨海片区持续放量

　　根据东莞中原的CCES系统数据分析显示，最近四年东莞楼市价格稳步上涨，但2018年的涨幅明显收窄，反映限购限贷限价等调控措施效果显著。

　　前三季度，东莞楼市价格整体平稳运行。但进入“金九银十”后，品牌房企迫于资金回笼压力，开始带头降价促销，随后较多项目陆续加入“以价换量”的行列。随着特价促销持续，市场价格出现下行。特别是近期临近年底，由于部分高价项目的签约，房价出现高位震荡的盘整情况。

　　从成交来看，去年商住地成交明显集中在东部和临深片区，分别成交建面为63.94万平方米和44.99万平方米，其中东部片区由于莞深高速即将通车，交通串联东莞8镇及穗莞深距离，加上整体地价不高，房企持续进驻；但是水乡片区竞拍相对理性，麻涌有一宗地块流拍，整体地价仍属洼地，麻涌及中堂可售楼面地价均低至9000元/平方米，其余全市9个镇区楼面地价均破万元，临深片区各镇地价始终高企。

　　值得一提的是，从供应占比上分析，与供应量的变化趋势一致，滨海片区的供应占比明显升高，东部产业园的占比提高紧随其后，水乡的供应占比则大幅下降。其余片区的占比变化幅度较小。

　　滨海片区由于品牌开发商在虎门、沙田等地的项目集中供应，带动片区的供应增加；东部产业园由于部分大盘持续加推，加上多个全新项目入市，整体供应量相对稳定；水乡片区向来供应相对不足，仅麻涌有几个新项目入市，供应大幅减少。

　　D 价格 城区房价居高不下

　　据了解，去年全年成交量中，中心城区及松山湖需求稳定，依然占据前两名；临深片区此前受抑的需求得到释放，成交放量；东部产业园片区由于价格“低洼”，成交稳步增长；水乡片区由于供应量锐减，导致成交同样大幅缩减；滨海供应放量，成交较稳定。

　　其中，六大片区核心的中心城区，由于土地较为稀缺，且过去几年供应相对不足，购房需求积压，房价依然高居不下。而滨海片区受粤港澳大湾区和滨海湾新区利好较大，伴随着轨道交通的建设进行，房价稳步上涨。松山湖片区南北部镇区的价格差异较大，且货量较为充足，随着深圳客退潮，整体价格涨幅不大。

　　而临深片区，由于调控持续，虽然成交量同比有所增长，但因库存较多，在深圳客退潮后，价格相对稳定。水乡片区的发展日新月异，穗莞深城轨即将开通，望洪枢纽的建设如火如荼，交通日益便捷，楼市预期向好。由于供应锐减，加上价格相对不高，故今年继续补涨。东部产业园片区，是东莞名副其实的价格“洼地”，在以自住需求主导的市场环境下，成交较热，价格同样持续补涨。综合来看，政策调控的效果显著，客户购房回归理性，多数地区的房价涨幅趋向平稳。

　　东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析：“去年多数镇街的网签价同比上涨，仅塘厦、黄江、清溪、常平、石排、长安6镇下跌。临深片区受深圳客退潮影响较大，长安、常平因回迁房等特殊签约拉低均价，石排因洋房占比增多拉低均价。谢岗因成交量少而导致较大波动。”

　　E 产品 洋房供需为市场主力

　　据东莞中原策略研究中心数据统计，受到楼市“多限”调控的持续深化影响，住宅产品出货明显放缓，开发商资金回笼压力加大，而商业公寓不限购不限贷，加上今年公寓市场供应比较大，区域竞争激烈，多重因素导致房企通过公寓降价跑量，实现快速回笼现金，从而推使去年公寓成交洋房成交占比保持12%。

　　随着“经济”型别墅的兴起，别墅成交热度回升，成交占比较之前年有所回升。在此形势下，洋房成交量占比同比有所下滑，但由于市场已回归自住，洋房仍为市场的供需主力。

　　从供求结构来看，2018年洋房70-100平方米的刚需型产品仍为市场的供求主力，其次为110-144平方米的改善型产品。至于144平方米以上的大户型产品供求遇冷，受调控政策的影响，大户型产品首付比例高，置业者接受度低，成交明显遇冷。

　　其中，70-110平方米刚需型洋房产品中，总价基本维持在100万-200万的区间；并且150万-200万总价的产品，占比上涨幅度最为显著。而110-144平方米的改善型洋房产品中，150万-200万的总价成交占比达35%，200万-250万的总价占比达29%；其次为250万-300万的总价占比达15%；套均300万以上的总价成交占比上涨幅度显著，可以说150万-200万的总价仍为市场改善型产品的成交主力。

　　从各镇街来看，区域分化显著。全市共计10个镇街套均总价超200万元。14个镇街套均总价在150万-200万之间。套均总价150万以下的镇街共计9个。客户购房门槛高，购房难度大。其中，松山湖购房门槛最高，套均总价达296万元/套。

　　F 展望 东莞楼市趋向平稳

　　整体而言，作为粤港澳大湾区几何中心的东莞，限价进一步升级，同时土拍限制不断增加，一方面仍有部分外来房企拿地进驻，另一方面拿地成本的高企，房企拿地逐步理性谨慎。同时，伴随着东莞调控预期较高，调控效果位居湾区城市中等偏紧水平，都会造成市场进一步收紧。

　　但是展望2019年，粤港澳大湾区规划有望正式出台，滨海湾新区、穗莞深城轨、虎门二桥、番莞高速等多个热点聚焦，东莞楼市仍具备广阔发展前景，而基于明年整体供应偏紧，品牌房企竞争不断加大，购房者将入市回归理性和价值。

　　东莞中原战略研究中心总经理车德锐坦言：“对于购房者而言，随时都是入市时机。”而基于粤港澳大湾区发展历史大机遇、城市更新的持续推进、莞深融城进程加快、产业升级转型发展、城市大交通规划的升级、穗莞深港的进一步融合，他对东莞房地产后市发展依然前景看好。