今天（1月17日），杭州江干区牛田单元土拍1宗宅地，即杭政储出[2019]89号江干区牛田单元R21-06地块，经过25轮竞价，最终由上海花样年房地产开发有限公司（花样年）首入杭州，以总价181858万元竞得，成交楼面价27367元/㎡，溢价率18.97%。

　　地块出让面积30205㎡，容积率2.2，建筑面积66451㎡。其中，不少于6645.1平方米作为配建公共租赁住房。

　　若公租房成本依然按照4000元/㎡计算，则对应实际地价为30852元/㎡，按照商品住房销售最高均价4.24万元/㎡（含装修4000元）销售，成本为41751元/㎡（精装含车位利润），销售利润率为1.53%。

　　地块成交情况

　　牛田单元宅地周边成交地块、新房位置情况（来源：好地大数据）

　　周边房价：

　　周边目前在售项目较多，多数高层精装售价为40400元/㎡，低于此次最高销售均价42400元/㎡（含装修4000元/㎡），且均需摇号选房。

　　说明该区域对40400元/㎡的高层售价认可度较高，去化压力小。

　　此外，周边也有洋房、叠墅甚至排屋类型产品在售，考虑到地块容积率仅2.2，可以布局部分洋房等溢价产品提高售价（最高销售单价可以达到46240元/㎡），高层部分与周边售价一致可以快速去化，最终均价达到42400元/㎡的上限销售均价。

　　周边待售新房销售摇号情况

　　周边地价：

　　这是艮北新城首次推出限房价地块。2019年以来，牛田单元已经成交了2宗涉宅地；

　　时间上、距离上都较近的是越秀于4月16日竞得的牛田单元C2/R21-01地块，楼面价17744元/㎡，溢价率21.67%。不过，越秀地块商业建筑面积占比不小于50%，而此次挂牌地块为纯宅地。

　　可对标项目为中南于3月4日竞得的牛田单元R21-07地块，成交楼面价27531元/㎡，溢价率42.82%。改地块需配建15144.35㎡的公租房，按4000元/㎡成本计算，实际地价为31034元/㎡。项目案名中南棠玥湾，目前在售。

　　牛田单元宅地航拍图（来源：好地大数据）