近期的绍兴房地产界，已经被小赭村拆迁动员大会刷屏。早在2017年初，小赭村拆迁就已经被列入政府计划；但直到2年后，才正式启动。可谓“千呼万唤始拆迁”。

　　绍兴拆迁一直备受关注，但像小赭村拆迁项目这样，里面在开动员大会，外面开发商、中介人山人海“围观”的，还从来没有过。不管线上线下，小赭村拆迁都引发了广大关注，为什么？

　　1st

　　拆迁量巨大、安置方式多样、补偿款高

　　首先无疑是因为小赭村项目，拆迁量大且集中。

　　2019年绍兴计划拆迁项目36个，小赭村以1197户的拆迁户数、和85.2万方的面积，成为2019年绍兴拆迁体量最大的一个项目。

　　要知道，镜湖灵芝街道白鱼潭、西蚌潭、小善、水产4个村加起来，也不过1179户。

　　其次，是因为这次拆迁的安置方式较为多样。

　　1、选择整体货币化补偿。

　　计算公式为：[房屋货币补偿比准价-同类房屋重置价（800/㎡）+被拆迁房屋成新价（评估确定）]*1.1

　　房屋货币补偿比准价为：集体性质、国有划拨：13335元/㎡，国有出让13600元/㎡。

　　住房困难户不足人均50㎡部分住宅面积。

　　在房屋评估价（不含附属物、装修等）上，增加10%奖励进行补偿。

　　2、产权调换。

　　选择房源为位于小赭村改造项目安置区块R30、R31地块内，毛坯房，安置房重置价760元/㎡，成本价1290元/㎡，市场价为12500元/㎡！

　　现房安置，可以选择建设集团在华舍街道范围内的高层安置余房。

　　3、货币化补偿与产权调换相结合。

　　超过安置房择房总面积部分的原房屋合法建筑面积，允许货币化补偿，并给予货币化安置购房奖励，安置房不再享有套型不可分割部分35㎡的优惠奖励。

　　如果选择货币化补偿，在时限内购房，还能再得奖励：

　　被拆迁人于2018年4月4日至2021年5月14日购买市区范围内新建商品住宅、柯桥区政府平台拍卖的安置房，按总价10%实行购房奖励（新购房屋总价低于货币补偿款的，按新购房屋总价的10%予以奖励，新购房屋总价高于货币补偿款的，按货币补偿款的10%予以奖励）；

　　购买二手商品住宅的，奖励标准按5%执行。购买新建商品房的以购房合同备案时间为准，购买二手房的以产权证载明时间为准，拍卖安置余房的以拍卖成交时间为准，购房奖励凭产权证结算。

　　既选择货币补偿又选择产权调换的，允许给予购房奖励，奖励标准按选择货币补偿部分房屋的补偿款参照前款执行。

　　房屋货币补偿比准价为13600元/㎡，看似不高，但是算上各种奖励、补贴，补偿价能超过16000元/㎡！

　　2017年初，阮社拆迁时，补偿价基本能达到8000元/㎡，如今2年过去，补偿价格都已经翻了一番。

　　2nd

　　为什么小赭村补偿价这么高？

　　首先是小赭村的地段，相当优越。

　　在柯桥融杭的道路上，小赭村位于杭州和柯桥的中心。同时，小赭村所在的位置，也是杭绍城际铁路稽山路站所在。

　　杭绍中心、城市轨道之上，小赭村的地段，可以说超过了柯桥其他很多区域。

　　其次，小赭村区块的未来规划很宏大，政府并不担心这片土地未来的价格。

　　按柯桥区区域规划，小赭区块将以稽山地铁站为核心，打造商业核心。

　　稽山路站正上方的四宗商业地块，合计超70万方！有望建成绍兴的超级TOD！

　　源源不断的杭绍两地客流、人流，都将汇聚于此，成为杭绍之间，最新崛起的商业商贸中心！

　　周边住宅地块环绕，还将配建学校、幼儿园、农贸市场等生活配套，居住氛围也会更加成熟。

　　小赭村的拆迁，就是这片区域规划落实的开端！也意味着，柯西的商业崛起，即将进入快车道！

　　而且随着融杭步伐的前进，小赭村越来越成为一个阻滞；

　　周边房价因为杭绍一体化的红利，不断增长，如果现在再不出手拆迁，今后的工作难度会越来越大。

　　为了让拆迁工作更加顺利，适当提高补偿价格，也在情理之中。

　　3rd

　　小赭村拆迁户入市，影响大吗？

　　这两年，拆迁户作为绍兴楼市的主力，一直是开发商眼中的香饽饽。从这次动员大会外的“围观人群”中，也可见一斑。

　　这次小赭村拆迁，对楼市的影响又有多大呢？

　　我们可以先找一个参照系——镜湖。

　　2019年以来，镜湖拆迁16个项目、诞生5000多户拆迁户。也因此，镜湖的成交量在很长一段时间里，都领跑绍兴。

　　后来的拆迁项目，因为拆迁区域较为偏远，补偿价较低，无法承受镜湖目前的房价，很多拆迁户外流到袍江，促进了袍江的成交。

　　这也是为什么最近两个月，袍江的成交量能够反超镜湖。

　　从镜湖的例子中，我们可以得到这几个要点：

　　拆迁户依然能够促进成交；

　　当补偿价与房价相差不大时，人们还是会选择就近买房，而当价格相差过大时，人们会选择价格洼地。

　　将目光放回到小赭村拆迁项目上。

　　1197户的体量，着实不小，足够支撑柯桥楼市未来几个月的成交量；

　　拆迁补偿价能达到16000元/㎡以上，周边高层普遍在18000元/㎡左右，相差不大，因此小赭村拆迁户很多会选择在周边购房。

　　根据计划，住宅拆迁户放款将在12月底前完成，届时，请和我们一起关注柯桥的楼市成绩！