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江苏省关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知"

政策法规 2022-08-12 21:52:12 0人浏览 0人回复
摘要

一、提高新上工业项目用地容积率低限各地应落实新上工业项目容积率低限要求,苏南、苏中、苏北新上工业项目用地容积率一般不低于1.5、1.2、1.0。在安全生产等前提下,详细规划...

一、提高新上工业项目用地容积率低限

各地应落实新上工业项目容积率低限要求,苏南、苏中、苏北新上工业项目用地容积率一般不低于1.5、1.2、1.0。在安全生产等前提下,详细规划中工业用地建筑高度可不做要求。

根据产业需求核定工业用地容积率。对照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2017),化学原料和化学制品制造业,石油、煤炭及其他燃料加工业,非金属矿物制品业,黑色金属冶炼和压延加工业,有色金属冶炼和压延加工业等特定产业,以及基于环保、安全、消防等要求和使用特殊工艺的工业项目用地容积率,可根据实际情况,由市、县(市、区)人民政府组织发改、科技、工信、财政、自然资源、生态环境、商务等相关部门集体决策认定。

鼓励建设使用高标准厂房。高标准厂房用地容积率一般不低于2.0,鼓励企业建设使用四层及以上配工业电梯的高标准厂房;鼓励计算机、通信和其他电子设备制造业、纺织服装和服饰业等行业建设使用高标准厂房;鼓励专精特新中小企业、初创企业、小微企业租用高标准厂房;各地应在准入、租金、规划建设、配套服务等方面给予倾斜支持。

用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目,一般不予单独供地。确因道路、河流分割的边角地小于1.5公顷的,在满足准入产出要求的前提下,可单独供地。

按工业用地管理的研发项目用地容积率一般不低于2.5,主要用于研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务。

落实建设用地标准控制制度。根据产业发展要求,定期修订江苏省建设用地指标,逐步提高容积率、固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等标准。各地可结合实际,分区域、分产业制定工业用地地均固定资产投资和地均税收等标准,作为约束性内容纳入供地方案和投资发展监管协议。

二、加强工业用地地下空间开发利用

统筹开发区地下空间利用。落实《省政府办公厅关于加强城市地下空间开发利用的指导意见》(苏政办发〔2020〕58号),鼓励省级及以上开发区地下空间科学利用、复合利用。各地要结合国土空间总体规划,编制完善地下空间开发利用专项规划,因地制宜明确省级及以上开发区地下空间的开发目标、重点区域、分层分区和协调连通等规划管控和建设要求,统筹开展人防工程、轨道交通、综合管廊等建设。详细规划要明确具体地块的地下空间开发利用规划管控要求。

在确保生产安全、公共安全和环境安全的前提下,鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施以及生活配套等设施,对新型产业社区和按照工业用地管理的研发类项目,鼓励建设一层以上的地下空间。工业用地结建的地下空间建筑面积可不计容,不收取相应地下空间土地出让金。

规范地下空间建设用地使用权管理。各地可依据国土空间规划设立地下空间建设用地使用权,地下空间建设用地使用权划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等,均参照地表建设用地使用权资产配置相关规定执行。地下空间所涉建设用地使用权、建(构)筑物所有权、地役权、抵押权以及其他不动产权利可依法办理不动产登记。

三、共建共享服务配套设施

鼓励各业态所需的配套服务设施集中建设,促进共享共用,提升综合服务水平。产业园区可集中建设商业服务业、商务公寓、宿舍以及公共管理与公共服务等邻里中心综合设施及生态环境基础设施,为园区统一提供商住及公共服务,占地面积根据规划统筹安排。

鼓励存量工业用地更新改造过程中,按照就近、集中的原则,对相邻地块,实行工业配套设施集中建设,所建生产服务、行政办公、生活服务设施,用地面积和建筑面积分别占总用地面积、总建筑面积的比例可不减少,不得分割转让。

经市、县人民政府同意,在确保安全的前提下,产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限由15%提高到30%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,提升配套水平和服务品质,促进职住平衡。严禁建设成套商品住宅。

各类开发区应统筹绿地的规模和布局,弹性设置单个产业项目绿地率,鼓励集中建设、复合利用,在安全生产前提下,详细规划中工业用地绿地率可从低要求,不得建设“花园式工厂”。

四、增加混合产业用地供给

混合产业用地应坚守安全和环保底线,遵循产业关联、功能互动、用地兼容、提高土地利用效能的原则,满足相关技术和政策条件。鼓励同一地块内工业、仓储、研发、办公、商服等用途互利的功能混合布置。混合产业用地应在规划条件中确定主导功能及混合比例要求,明确容积率、建筑高度等规划指标以及工业用地规模、分割转让限制等要求。对涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得混合利用。工业用地可有条件兼容生产服务、行政办公和生活服务设施,科研用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施,进一步实现功能混合。

各地应结合实际,合理确定各类开发区或工业集中区内混合用地的规模和比例。按照主要用途确定混合用地供地方式。混合产业用地地价,根据各用途的构成比例,按多用途混合地价计算方式,通过市场评估,经集体决策确定。原土地使用权人依据规划实施混合利用开发的,可通过协议方式补缴地价完善手续。

单一工业用地中增加的混合用途,结合规划产业主导功能的引导,由受让人自主选择,可以包括研发、中试设施、检测等其他产业用途,其他产业用途和行政办公、生活配套设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例上限由15%提高到30%,其中用于行政办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%。配套部分不得分割转让。

五、盘活存量工业用地空间

开展产业园区用地调查,全面摸清各地产业园区用地状况、供地状况、用地效益、管理绩效、多层工业厂房等情况。开展村镇工业集中区改造提升专项行动,明确产业定位,优化空间布局和环境资源配置,拓展发展空间。通过连片更新改造、规划高标准园区等,实现布局优化、“化零为整”,推动村镇工业集中区高质量发展。制定村镇工业集中区升级改造三年行动方案,开展升级改造工作试点,明确整治提升实施路径,推动村镇工业集中区实现建设用地布局更优化,产业更高端,资源利用更高效,生态环境可持续。

完善低效工业用地再开发工作机制。立足实体经济,实行差别化政策支持,各地应按要求编制并发布低效用地再开发专项规划和年度实施计划,通过产业更新、增容技改、综合整治等多种模式盘活存量低效用地,引导存量工业用地多途径盘活利用,优先用于新产业发展。完善建设用地二级市场,搭建市场平台,健全交易规则,畅通信息渠道。

允许土地使用权人自主再开发,或以转让、入股、联营等方式开发低效工业用地。单宗低效用地,涉及两个以上用地主体,可以由多个主体联合或共同设立项目公司作为新的主体进行开发改造。相邻多宗地块,可以由原国有土地使用权人联合或共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造。边角地、夹心地、插花地等无法单独出具规划条件或难以独立开发的零星土地,可纳入周边地块一并开发。建立低效用地主动退出机制,原土地使用权人无法实施自主再开发的,可向政府申请土地收储并获得合理补偿。

在符合相关规划的前提下,经市、县人民政府批准,利用现有工业用地、工业厂房从事科技研发、生产性服务业等新业态的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地过渡期政策,过渡期为五年;对不改变用途的现有工业用地,通过厂房加层、拆除重建、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等新产业、新业态的,列入低效用地再开发专项规划和年度实施计划的,经市、县人民政府批准可采取协议出让方式供地。此类土地再开发后确需分割转让的,各地可根据产业容量、市场需求等情况合理确定可分割转让的比例要求,最高不得超过除配套设施以外计容建筑面积的50%,并依据用途、比例等确定价款,在土地有偿使用合同中明确约定相关要求。分割转让的受让方应符合所在地产业准入要求,并与属地政府或开发区管委会签订投资发展监管协议,明确投资、产出、税收等相关要求。生产服务、行政办公、生活服务设施等配套用途的土地、房产不得分割转让。

六、发挥国土空间规划引领作用

扎实推进市县国土空间总体规划编制,因地制宜划定工业用地保障线,突出产业功能定位和用地布局优化,引导工业向园区集中集聚。

加强详细规划实施管理。落实国家和省对详细规划编制并监督实施的相关要求,统筹城市更新、土地出让、成片开发等工作,加强规划统筹引领,按照“系统谋划、统筹推进、急用先编、保障发展”的原则,持续加强详细规划编制和实施管理。落实规划管控要求,依据经批准的详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分,并在后续方案审查和规划许可阶段落实。

涉及低效工业用地再开发的区域,可依据现行城镇总体规划和国土空间规划近期实施方案组织编制详细规划,结合城市发展、城市更新目标和企业发展意愿,深化细化提出具体地块改造更新的差异化规划管控要求,明确相关控制指标,纳入地块规划条件实施,保障产业有序更新。

七、加大政策支持力度

强化土地计划保障。全力服务重点项目建设,精准有效抓好要素保障。积极支持各地符合条件的重大工业项目申报国家重大项目。对列入国家重大项目清单的项目,在用地报批时直接由省级预支用地计划,年底报国家核销。对纳入省重大项目清单的工业项目,省级计划给予应保尽保,在用地报批阶段直接核销用地计划。对纳入省重大工业项目清单的工业项目,各地应优先保障其新增用地需求。

实施差别化的地价政策。对新型电力和新能源装备、工程机械和农业机械、物联网、高端新材料、高端纺织、生物医药、新型医疗器械、集成电路与新型显示、信息通信、新能源(智能网联)汽车、高端装备、高技术船舶和海洋工程装备、节能环保、绿色食品、核心软件、新兴数字产业等16个先进制造业集群,新一代信息技术、数字科技、高端装备制造、新材料、生物技术和新医药、绿色低碳、新兴服务业、未来产业等“7+X”战略性新兴产业且用地集约的,在确定土地出让底价时,可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准的70%执行。优先发展产业目录有调整的,按新的要求执行。

推广“标准地+定制地+双信地”的准入和服务模式。明确土地收储、前期开发和产业准入标准,对供应方式、周边配套、审批服务定制化,按照“政企互信+政企守信”原则提供全流程审批服务。通过实行区域性统一评价,实施成片收储整理形成具备拿地即开工建设条件的“净地”,组合运用工业用地预申请制度和“出让合同+投资发展监管协议”方式,合理设定包括产业准入指标标准在内的出让条件,通过提前咨询辅导、告知承诺、容缺受理、分段办理等方式,优化项目开工前审批流程,构建高效运行的工业用地出让全流程管理模式,为工业企业提供便捷畅通的“模块化、集成式、可选择”全链条菜单式服务,提高审批效率,推动“拿地即开工”,加快项目落地。

八、强化协同监管服务

建立健全部门联动机制。各地建立政府负总责,发改、科技、工信、财政、自然资源、生态环境、商务等有关部门共同参与的协调联动机制,按职责分工统筹推动工业用地提质增效。工业项目落地前,对项目可行性、行业发展前景、项目产值税收、投资强度等进行审核。工业项目建设时,督促项目按合同要求按时开工、竣工、投产。工业项目竣工后,开展投入评估,评估项目总投资额、亩均投资强度等情况。工业项目运营后,开展工业企业资源集约利用综合评价,对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。

运用差别化的用能、要素分配、信贷、财税、行政监管以及其他相关管理措施,促进提质增效。根据工业企业资源集约利用综合评价结果,优先保障优先发展类企业项目新增用地需求,支持鼓励提升类企业项目发展用地,对监管调控类或落后整治类企业新建工业投资项目,原则上不予支持其新增土地供应申请,但支持其实施“零用地”技术改造和低效用地再开发,向高端高质高效方向转型转产。

加强监督监管。开展开发区闲置土地专项清理整治,规范开发区用地秩序。强化工业用地全生命周期用地管理,加强对建设用地实时实地监控,严格落实土地动态巡查制度,强化全流程监督,加强建设用地全程跟踪管理,加快推进已供建设用地开发利用进度。建立低效用地再开发、批而未供和闲置土地处置工作通报制度。实施“增存挂钩”机制,将年度新增建设用地计划与盘活批而未供和闲置土地总量相挂钩,向资源存量要发展增量,持续推进工业用地节约集约高效利用。

各地要严格执行工业项目及用地管理的有关法律法规和政策制度,严格落实监管主体责任,不断适应形势发展要求,出台鼓励推进工业用地提质增效的政策措施和相关配套细则,完善资源要素市场化配置,激发各类市场主体活力,形成推动高质量发展的长效机制。

本实施细则自2022年1月1日起施行。 

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