去库存是当前房地产市场调控的主要任务，由于实体商业不景气，商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右，对此，福建、四川、昆明等地出台“商改住”政策。有关专家和业内人士建议，各地可通过供地、规划控制增量，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更等多种办法，推进商业地产去库存。

　　根据中华全国商业信息中心数据，2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1％，相比上年同期回落了4.2个百分点。

　　实体商业不景气，使商业地产陷入“寒冬”

　　业界反映，现在各地去库存主要关注住宅，商业地产还未引起足够重视，但实际上商业地产去库存形势更加严峻。“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜分析，目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30％，明显高于其他城市；部分城市的短期商办库存已经超过住宅，如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米，而同期住宅库存仅为749万平方米。

　　国家统计局数据显示，截至7月末，全国商品房待售面积71382万平方米。与6月末相比，住宅待售面积减少415万平方米，但同时，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。业界人士认为，商业地产去库存形势比住宅更加严峻。

　　今年上半年，继福建、昆明之后，商业库存较高的四川省也推出“商改住”新政策。

　　“商改住”有助开发商谋求“出路”

　　王永平说，目前，商业地产行业呈现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。因此，商业地产去库存效果，直接关系到市场是否能健康发展。

　　业内人士认为，“商改住”有望加速商业地产去库存。业内人士分析说，首先，有助于缓解商业地产积压，有利于盘活城市资源。其次，商业项目改成住宅产品后，产权有望从原来的40年变成70年，这可以增强开发商和投资者的信心。

　　去库存宜分类施策“有保有压”

　　住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说，当前去库存呈现“三大”特征：库存大、分化大、难度大。政府的责任是真正管控好土地的供应量，不要什么地段好什么地段就卖商业地产，而是要根据市场需求，该扩大的扩大，该减少的减少，有保有压。

　　对于商业地产去库存，相关专家和业内人士建议：

　　一是优化供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。按照“一市一策”“一县一策”的原则，因地制宜制定商业地产去库存措施。对于库存量大的三四线城市，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市，适当加大土地供应，防止价格上涨过快。

　　二是参考福建、四川、昆明等地做法，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更。刘璐表示，一般来说，商业用地价格要低于住宅用地价，如果改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这在“商改住”政策中要细化落实。

　　三是降低房企资金压力。业界盼望减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。