国务院新近发布了《降低实体经济企业成本工作方案》，其中明确提出要“完善土地供应制度，降低企业用地成本”，这表明降低企业用地成本需要以土地供应制度等制度创新加以保障和支持。

　　实体经济企业用地成本结构及特点

　　实体经济用地成本主要指实体企业为开展正常的经济活动得到可利用土地过程中的所有物质成本，包括土地取得成本和土地开发成本，可细分为土地出让金、土地占用和使用相关税金、相关行政事业性收费，以及自行开发的投入等。

　　其中，土地出让金是依据有关法律法规和政策规定，土地使用者为获得若干年限土地使用权的让渡，向土地所有者的代表，即市县人民政府所支付的费用；与土地占用和使用相关的税金主要包括土地使用税、耕地占用税、契税和房地产税等；土地使用费是土地管理部门、财政部门等政府部门依据国家法律、法规和省以上财政部门的规定行使其管理职能，向用地企业收取的费用，主要包括资源补偿类收费和行政管理类收费；企业对土地再开发的投入是企业为满足生产经营活动需要对土地进行二次再开发增加的相关配套设施建设投入。

　　当前，我国实体经济企业用地成本主要有以下特点：一是土地取得的初始成本较高。我国工业用地供应多为将若干年限（例如50年）的土地使用权一次性批租给用地企业，企业一次性支付出让金，加大了初始投资压力。二是行政事业性收费加大了用地成本，虽然行政管理类收费额度较小，对企业成本影响较小，但名目不一的新增建设用地有偿使用费、农耕地占补平衡费、耕地占用补偿、耕地质量补偿、土地复垦费等资源补偿类收费额度相对较大。三是不同类型实体经济对用地成本承受力不同，中小企业、新兴成长企业、物流企业等生存发展的困难较多，对用地成本上升表现显著的刚性压力，相比而言，具有技术、资金等优势的大企业对用地成本更易消化。四是理论成本和实际成本存在差异，为增加税收和就业，地方政府给予工业企业的土地出让价往往会显著低于二级市场的转让交易价格，甚至低于政府前期开发投入，现实中“零地价”“低地价”“负地价”现象并不少见。

　　总体上看，降低实体经济企业用地成本要立足用地成本结构特点，针对不同类型实体经济企业发展的需要，充分考虑我国土地节约集约利用的严峻形势，以经济结构优化升级为导向，远近结合，通过加强供地和用地管理创新来实现。

　　各地区积极降低实体经济企业用地成本

　　2016年以来，为应对经济下行压力，促进实体经济发展，全国许多地区陆续出台了降低实体经济企业成本的政策文件，包括降低实体经济企业成本的意见、行动实施方案、工作方案等，提出和出台了降低企业用地成本的相关措施。

　　一是推行工业用地的弹性出让制度。全国多个地区提出实行长期租赁、先租后让、租让结合的灵活土地供应方式。例如，山东省潍坊市政府出台了关于开展工业用地供应制度改革试点工作的意见，在全市试点“先租后让”“长期租赁”“弹性年期出让”三种方式并存的工业用地供应制度；广西壮族自治区南宁市国土资源局推行工业用地弹性出让制度,实行“先租后让”，通过“招拍挂”方式公开租赁，租赁期为5～15年，租金可按年缴纳。

　　二是降低征地行政管理费用和资源补偿费用。例如，云南省提出，要降低征转用地审批成本，取消各级征地管理费。再如，江西省提出取消征地管理费，对小微企业免征土地登记费，因企业分立、合并申请办理不动产登记的，减半收取权籍调查费，对企业申请办理不涉及不动产界址、面积变化的变更登记的，免收权籍调查费等。

　　三是放宽容积率指标控制。例如，湖南省提出，为保障物流企业用地需求，科学合理确定物流用地容积率；浙江省奉化市提出，在符合国家法律法规和军事航空等要求前提下，工业企业厂区范围内容积率、厂房高度不再设定上限指标限制，绿地率不再设定下限指标限制。

　　四是降低土地出让起价，放宽土地出让金交款期限。例如，浙江省金华市提出，符合产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等工业用地项目，可按工业用地基准价的70%确定土地出让起价。再如，江西省吉安市提出可以缓交土地出让金,土地竞得人自签订出让合同之日起1个月内缴纳出让价款的50%,余款可在一年内缴清。

　　除此之外，各地出台的政策还包括下调土地出让竞买保证金比例，降低或规定一定期限内免缴产业用地违约金，实施有保有控的产业用地政策，通过推进土地再开发，提高土地利用效率等。

　　推进降低用地成本

　　根据土地出让金是用地成本“大头”的特点，降低实体经济用地成本关键就是要完善土地供应制度。

　　一是根据不同类型的实体经济企业，积极推进工业用地长期租赁、先租后让、租让结合等多种土地供应方式，减轻企业一次性缴纳土地出让价款的资金压力。长期租赁，就是指土地出租方将工业用途国有建设用地使用权在相对较长期限内出租给土地使用者，由土地使用者定期，例如分年度支付租金；先租后让，就是指土地供应方在供应工业用地时，先以租赁方式向使用者供应土地，土地使用者在租赁期间开发、利用和经营土地，租赁期满符合条件，经申请批准后可以协议方式将租赁土地全部或部分转为出让土地；租让结合，就是要针对工业项目周期，合理确定租赁和出让的用地界线和范围，租赁部分土地使用者将按协定分期支付租金，出让部分则按照相关规定缴纳出让金。

　　二是出让工业用地的使用者可在规定期限内按合同约定分期缴纳土地出让价款，也即通过放宽土地出让金交款期限，改变过去一次性支付出让金的方式，分期承担用地成本，从而达到短期内降低企业用地成本的目的。

　　此外，也要继续鼓励各地区深化改革、努力探索、积极创新，推进完善实体企业用地各环节上的降成本措施，包括完善土地审批制度，削减相关税费成本，降低土地综合交易成本，进一步完善有保有控差别化的产业用地政策，不断提高土地开发利用效率。