第一条为积极化解商品房库存，促进永州市房地产市场平稳健康发展，根据中央、省委城市工作会议精神和《永州市人民政府关于印发〈推进供给侧结构性改革促进经济持续健康稳定发展政策措施〉的通知》（永政发〔2016〕12号）文件，结合我市商品房库存现状和房地产市场实际，制定本实施办法。

第二条加大棚户区、城中村改造货币化安置力度。各县区棚改货币化安置比例不得低于50%，商品房库存积压严重的县区棚改货币化安置应达到60%以上。停止新建公租房，减少规划建设新的安置小区。引导、激励已签订实物补偿协议的征收户购买现有商品房用于安置：

1、根据征收房屋的地点位置就近选择商品房开发小区或项目用于安置，实行等面积安置原则，超面积按市场价购买，少面积的按市场价补偿；

2、如果房屋被征收人自愿选择其他区域的商品房开发小区或项目用于安置，实行等价值安置，多退少补；

3、具体安置办法在各征收项目中细化。

第三条根据需要，将市本级保障性住房建设节余资金和按土地出让收入5%计提的保障性安居工程建设资金购买商品房，用作支持棚户区改造的相关用房。

第四条积极培育住房租赁市场，鼓励房地产开发企业将空置的商品住房改售为租，各县区人民政府可以根据实际情况，对其租金收入应缴（已缴）的营业税、房产税予以一定奖励。支持自然人和各类机构投资者购买库存商品房开展住房租赁业务，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业，其三年内所缴纳的增值税、房产税、所得税中市县地方政府所占比例部分由同级财政返还。

第五条积极拓展住房消费，补贴农民进城购房。通过财政补贴方式，对农民进城购买首套商品房由房产所在县区政府补贴200-300元/㎡、改善性住房补贴100-200元/㎡；对中心城区棚户区或城中村改造农民接受货币化安置并购买商品房的，给予农民进城购房同等补贴；抓好人才引进的购房补贴兑现；全面落实首套房首付20%政策和相关购房优惠政策，有条件的县区可对购买新建商品房的，按应缴契税的一定比例给予奖励。

第六条中心城区实施多种购房补贴措施

1.补贴标准：

（1）契税补贴：对所有购买新建商品房的业主交易契税实施财政补贴政策，按购房者备案的标准网签购房合同和实际缴纳契税50%给予补贴，从2016年6月1日开始执行。

（2）购房补贴：购买首套商品房补贴300元/㎡，购买改善性住房补贴200元/㎡，从2016年6月7日开始执行。

2.补贴对象：在中心城区购买合法商品房(经审定并公示的房地产开发项目)的农民工或棚户区和城中村改造的集体土地上接受货币化安置的合法房屋征收户，且及时到地税局办理契税缴纳、房产交易所办理购房网签预告登记或备案手续。补贴对象的资格认定由市人民政府分管副秘书长组织零陵区、冷水滩区、永州经济技术开发区和市财政局、市房产局等相关部门认定。

3.购房补贴申请及审批发放程序：

（1）购房者提供正式网签购房合同、购房税票、契税完税凭证、产权人身份证和银行储蓄卡号，向市房产局房产交易所申请购房补贴。

（2）市房产局房产交易所审核相关凭据原件并留存购房税票、契税完税凭证及产权人身份证等复印件，按周汇总应补贴数额，提交市财政局。

（3）市财政局与冷水滩区、市经济开发区复核并按程序报市政府审批后，将购房补贴资金按月拨付给补贴对象。

零陵区按现有财政体制参照以上程序补贴到购房户。

4.实施多种购房补贴措施的时效为三年。

第七条进一步做好住房公积金制度扩面工作，逐步将稳定就业的农民工和个体工商户纳入公积金政策覆盖范围，缴足6个月的即可给予购房贷款。扩大个人住房公积金贷款额度，实现贷款率达到80%以上，并积极推行住房公积金“公转商”贴息贷款。全面开办住房公积金异地贷款业务。

第八条各大金融机构应尽快落实首套房首付20%政策，引导刚性需求积极入市。原则上所有购房贷款利率执行基准利率，各商业银行要加大对农业转移人口进城购买新建商品住房的信贷支持力度，参照湘建房〔2016〕31号文件推出的农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策，进一步创新信贷产品，简化相关证明资料，提高信贷服务效率。

第九条强化服务管理，实行差异化预售政策。

1.总投资达到25%以上的项目，施工进度达到正负零（即主体工程基础地面下工程完成，进行主体地上工程施工的时候），符合下列五种情况之一的即可预售（按湘建房〔2014〕144号文件规定办理）：（1）信用等级评定为A级；（2）一级开发资质；（3）20万㎡以上；（4）省市级重点项目；（5）采用住宅产业化的建设项目。

2.形象进度高层达到1/3、多层达到1/2时，符合下列四种情况之一的即可预售（按《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（湖南省人民政府第207号令）规定办理：（1）信用等级评定为B级；（2）二级以上开发资质；（3）5万㎡以上；（4）县区重点建设项目。

3.对单栋开发、面积较小的项目或信用较差的开发商或开发项目继续实行封顶预售的政策，按《永州市人民政府办公室关于印发〈永州市商品房预售管理暂行办法〉的通知》（永政办发〔2014〕9号）规定办理。

4.近三年有不良记录的，欠交土地出让金和农民工工资的开发企业或项目，实行封顶预售政策。

第十条优化市场环境，协调解决开发建设中的供水、供气、供电、消防、人防、道路等基础设施配套工作，切实改善服务环境。严格规范供水、供电、燃气等垄断部门服务性收费行为，对不在政府定价目录范围内的服务、原材料、施工等价格行为，全部由投资主体按市场规则运作，坚决取缔和依法打击利用行业垄断抬高价格行为。

第十一条按照省政府“严控增量、消化存量”要求，依据各县区商品房库存去化周期长短，对房地产开发用地实施分类管理，商品房库存严重的，严格控制新增房地产开发用地审批和供应。减少土地投放量，争取做到以销定产，以销控产，从源头上去产能。为了提高开发小区的品质，原则上新的商品房开发用地出让只针对具有相应资质的开发企业，没有开发资质的个人和企业不得参与开发用地竞买。

第十二条大力推行商品房预售资金监管和二手房网上签约及交易资金监管，进一步规范商品房销售行为，实行商品房买卖使用标准示范文本、进行网签和及时备案制度。县区人民政府要加强对房地产市场运行的监控，加大财政资金投入，加快全省房地产市场监管信息系统（个人住房信息系统）的建设速度，按要求在2016年内实现省、市、县三级联网。

第十三条积极推行开发建设绿色建筑住宅小区、住宅产业化产品住房和精装修住房。具体办法由县区政府根据实际制定。

第十四条鼓励房地产开发企业兼并重组，做大做强。支持房地产开发企业利用存量土地依法变更规划发展旅游、养老、创业基地等地产项目。

第十五条创新销售模式，继续举办形式多样的房交会，组织房源信息，促进购房者与在售项目对接；引导和鼓励开发企业让利促销或降价销售，针对房交会和居民团购出台鼓励政策，带动房地产市场消费；积极引导房企及其产品加大电商平台的应用，完善我市房地产网络交易平台。

第十六条强化组织保障，成立永州市房地产市场“去库存”工作领导小组，并建立永州市房地产市场“去库存”联席会议制度，由市人民政府市长任组长，分管副市长任常务副组长、并为联席会议总召集人，县区人民政府、永州经济技术开发区管委会和市住房和城乡规划建设局、市财政局、市房产局、市国土资源局、市国税局、市地税局、市发改委、市政府法制办、市政府金融办、人民银行永州市中心支行、市住房公积金管理中心等单位负责人为联席会议成员。根据工作需要，定期召开联席会议，深入分析全市房地产市场“去库存”过程中出现的新情况、新问题，着力研究行之有效的对策措施。各县区要根据房地产市场情况，出台和完善相关政策，确保房地产市场持续健康稳定发展。市人民政府将对房地产市场“去库存”政策措施落实情况开展专项督查，并对督查结果按期予以通报。

第十七条本办法自印发之日起施行。与本办法不符的，按本办法执行。

《永州市化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施办法》的起草说明

永州市房产局

一、文件出台的背景

1、党中央、国务院高度重视房地产业。房地产市场是重要的生活资料和生产要素市场，对于经济社会发展具有重要的基础性和先导性作用。房地产业是一个涉及面广、关联度高、带动性强、对地方财税贡献大的产业，对于拉动经济增长、展示城市形象、优化人居环境、保障改善民生具有极其重要的意义，党中央、国务院对此高度重视。

2、中央经济工作会议和中央城市工作会议有要求。中央经济工作会议和全国城市工作会议都将化解房地产库存作为今年抓好经济发展的主要任务之一，要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量。今年以来，国家密集出台一系列有利于房地产业健康发展的利好政策，如调整个人住房贷款政策，降低房地产交易环节税费，下调金融机构人民币存款准备金率等。

3、我市商品房库存的现实需求：据我市房地产行业发展联合会的调研报告，我市商品房库存量大，积压严重，去年底有918．09万平方米没有销售，截止2016年7月底全市消化库存面积217．02万平方米，新增销售面积162．53万平方米，还有库存863．6万平方米，其中中心城区库存385．61万平方米，约38000套。为积极化解商品房库存，加快城镇化发展步伐，促进我市房地产业健康持续发展，推动我市经济社会协调发展，急需出台与省、市政府相关文件配套的实施办法。

二、文件出台的依据

1、湘政办发〔2016〕23号《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》；

2、永政发〔2016〕12号《推进供给侧结构性改革促进经济持续健康稳定发展政策措施》；

3、湘政发〔2006〕207号令《湖南省城市房地产开发经营管理办法》，对商品房预售的形象进度做了具体规定；

4、湘建〔2014〕144号《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，对商品房预售的条件做了调整；

5．湘潭市潭政办发〔2016〕23号《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

三、文件的主要内容

（一）改变安置方式，加快去库存速度。引导、激励已签订实物补偿协议的征收户购买现有商品房用于安置，采取等面积和等价值两种安置原则进行安置。

（二）中心城区实施多种购房补贴措施。本《实施办法》对12号文件中的补贴进行了具体规定。分别对补贴标准、对象、区域、购房补贴申请及审批发放程序做了具体规定。对农民购买首套商品房建议补贴300元/㎡，购买改善性住房建议补贴200元/㎡，从2016年6月7日开始执行。

（三）根据房地产开发有关文件规定，实行差异化预售政策。本《实施办法》根据不同的情况，分三种条件实行差异化预售：1．总投资达到25％以上的项目，施工进度达到正负零，符合下列五种情况之一的即可预售：（1）信用等级评定为A级；（2）一级开发资质；（3）20万㎡以上；（4）省市级重点项目；（5）采用住宅产业化的建设项目。

2．形象进度高层达到1/3、多层达到1/2时，符合下列四种情况之一的即可预售：（1）信用等级评定为B级；（2）二级以上开发资质；（3）5万㎡以上；（4）县区重点建设项目。

3．对单栋开发、面积较小的项目或信用较差的开发商或开发项目继续实行封顶预售的政策。

（四）完善市场预警机制，加快房地产市场监管信息系统建设步伐。本《实施办法》规定“大力推行商品房预售资金监管和二手房网上签约及交易资金监管，进一步规范商品房销售行为，实行商品房买卖使用标准示范文本、进行网签和及时备案制度。加强对房地产市场运行的监控，加快全省房地产市场监管信息系统（个人住房信息系统）的建设速度，按国家要求在2016年内实现省、市、县三级联网。”

（五）创新销售模式，搞活房地产市场。创新销售模式，继续举办房交会，组织房源信息，促进购房者与在售项目对接；引导和鼓励开发企业让利促销或降价销售，开展电商平台销售，完善我市房地产网络交易平台。今年10月初拟举行中心城区第六届房交会。

（六）强化组织保障，严格工作要求。本《实施办法》成立永州市房地产市场“去库存”领导小组，并建立联席会议制度，根据工作需要，定期召开联席会议，深入分析全市房地产市场“去库存”过程中出现的新情况、新问题，着力研究行之有效的对策措施。各县区要根据房地产市场情况，出台和完善相关政策，确保房地产市场持续健康稳定发展。市人民政府将对房地产市场“去库存”政策措施落实情况开展专项督查，并对督查结果按期予以通报。

本《实施办法》已征求20个相关单位的意见，进行了沟通协商，已报市法制办审核通过，现提交政府常务会议研究决定后发文实施。