上海土拍市场经历了宅地中止、资金审查等一系列的艰辛历程，时隔两月终于盼来了宅地出让。据统计，12月上海土拍将有13宗经营性用地（不包含动迁安置用地、加油站用地）公开出让，其中住宅用地3宗，规划建筑面积合计20.15万方；综合用地（含住宅）3宗，规划建筑面积合计24.16万方；商业/办公用地7宗，规划建筑面积合计64.48万方。从分布来看，6宗含住宅地块集中在奉贤区，7宗商业/办公用地分布在青浦、长宁、虹口、普陀等4个区域。　　

  奉贤区

  奉贤区庄行镇29-02区域地块

　　竞拍日期：2016年12月20日

　　出让条件：

　　（1）地上建筑限高：50米；

　　（2）住宅建设要求：住宅套数下限988套；需配置不少于总住宅建筑面积5%（计4937.5平米以上）的保障性住房；全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积30%（计28143.75平米以上，不含保障性住房）；中小套型住宅建筑面积不低于总住宅建筑面积60%（计59250平米以上）；

　　（3）自持物业要求：需按出让年限整体持有社区及住宅配套商业；需自持建筑面积不低于15%（计14071.87平米以上）的住宅物业用于租赁。

　　奉贤区南桥新城10单元01E-01区域地块

　　竞拍日期：2016年12月20日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例：住宅≤80%，商业≥20%；

　　（2）地上建筑限高：80米，沿文耀路第一界面15米；

　　（3）住宅建设要求：住宅套数下限404套；需配置不少于总住宅建筑面积5%（计2103.02平米以上）的保障性住房；全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积50%（计19978.69平米以上，不含保障性住房）；中小套型住宅建筑面积不低于总住宅建筑面积60%（计25236.24平米以上）；

　　（4）运营管理及自持物业要求：商业自持部分统一运营管理；需按出让年限整体持有社区及住宅配套商业；需自持建筑面积不低于100%（计10515.1平米以上）的商业物业不少于20年；需自持建筑面积不低于15%（计5993.61平米以上）的住宅物业用于租赁；

　　（5）住宅内设置家庭生活型垃圾粉碎机坑位，全装修住宅须设置家庭生活性垃圾粉碎机。　

  奉贤区柘林镇04-01区域地块

　　竞拍日期：2016年12月21日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例：住宅≤60%，办公≥20%，商业≥20%；

　　（2）地上建筑限高：60米，核心建筑高度控制线内的建筑高度控制在80米以下；

　　（3）公共服务设施及空间建设要求：设置不少于总建筑面积10%（计9968平米）的公共服务设施；设置不低于用地面积10%（计5538平米以上）的公共环境空间；

　　（4）住宅建设要求：住宅套数下限498套；需配置不少于总住宅建筑面积5%（计2990.55平米以上）的保障性住房；全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积30%（计17046平米以上，不含保障性住房）；中小套型住宅建筑面积不低于总住宅建筑面积60%（计35886.56平米以上）；

　　（5）运营管理及自持物业要求：商业自持部分统一运营管理；需按出让年限整体持有社区及住宅配套商业；需自持建筑面积不低于50%（计9968.49平米以上）的办公物业不少于20年；需自持建筑面积不低于15%（计8523.06平米以上）的住宅用于租赁；需自持建筑面积不低于100%（计15936.98平米以上）的商业物业不少于20年。

　　奉贤区南桥新城10单元03C-04、04-02区域地块

　　竞拍日期：2016年12月21日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例：04-02地块：商业≥20%，住宅≤80%；03C-04地块：商业；

　　（2）地上建筑限高：03C-04地块：40米；04-02地块：80米，沿文耀路第一界面建筑高度15米；

　　（3）住宅建设要求：住宅套数下限569套；需配置不少于总住宅建筑面积5%（计2958.24平米以上）的保障性住房；全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积50%（计28103.28平米以上，不含保障性住房）；中小套型住宅建筑面积不低于总住宅建筑面积60%（计35498.88平米以上）；

　　（4）运营管理及自持物业要求：商业自持部分统一运营管理；需按出让年限整体持有社区及住宅配套商业；需自持建筑面积不低于100%（计30205.65平米以上）的商业物业不少于20年；需自持建筑面积不低于15%（计8430.98平米以上）的住宅用于租赁；

　　（5）住宅内设置家庭生活型垃圾粉碎机坑位，全装修住宅须设置家庭生活性垃圾粉碎机。

　　临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0204、B0701两宗地块

　　竞拍日期：2016年12月27日

　　出让条件：

　　（1）地上建筑限高：40米；

　　（2）地下部分规划：地下建设用地性质：二类住宅组团用地；起止深度：-9米；地下建筑为住宅配套停车库；

　　（3）住宅建设要求：住宅套数下限：B0204地块为254套，B0701地块为773套；两宗地块均需配置不少于总住宅建筑面积5%的保障性住房；全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积30%（不含保障性住房）；两宗地块中小套型住宅建筑面积均不低于总住宅建筑面积60%；

　　（4）自持物业要求：需按出让年限整体持有社区及住宅配套商业；两宗地块均需自持建筑面积不低于15%的住宅用于租赁。

　　奉贤包揽12月出让的6宗含住宅用地，预期庄行、柘林地块将上演房企抢地热潮，2013年至今，南桥新城板块住宅用地成交楼面价呈上涨趋势，特别是2016年成交楼面价均值高达26493元/平米，较2015年上涨了约76%，目前金海公路在建轨交5号线南延线，并且在金海公路/南奉公路设立站点，12月房企对南桥新城两宗地块依然会保持较高的拿地热情。值得注意的是庄行和柘林两宗宅地，这两个区域近年来鲜有宅地出让，周边新房项目上市稀少，住宅均价在15000-19000元/平米，加上宅地较为稀缺，尽管目前区域配套不足，在五号线延线规划利好政策下，面对不到万元的起拍价，可以想象12月这两块地将被房企竞相争夺，区域地价将出现新高。　

  普陀区

　　普陀区长风新村街道苏州河滨河地区控详规划调整pt0269-01南部、pt0269-04南部(长风10号南地块)

　　竞拍日期：2016年12月14日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例为：商业5%，办公95%；地上建筑限高80米；

　　（2）引入行业要求：引入办公行业宜以集团金控中心、投资企业总部、财务结算中心、科创企业研发中心、新引进企业总部为主；

　　（3）自持物业要求：需自持建筑面积不低于100%（计9760平米以上）的商业物业不少于20年；需自持建筑面积不低于40%（计74174平米以上）的办公物业不少于20年。

　　普陀区2016年出让的唯一1宗经营性用地

　　统计结果显示截止目前为止，2016年普陀区没有经营性用地成交，位于长风10号南地块西北800米的201607401号宅地预计8月31日出让的，8月24日被中止出让了，意味着12月14日出让的长风10号商办用地将成为2016年普陀区首宗，也是唯一1宗经营性用地。2007年以来普陀区商办用地推地节奏就越发缓慢，平均每年出让1-2宗，从拿地结果来看，开发商对长风生态商务区地块热情较高。

　　即将出让的长风10号地块位于长风生态商务区核心地区，紧邻中内环高架，南北分别为轨道2号线和13号线，东临长风公园，区位优势显著。右侧就是十年前国浩房地产斥资12.42亿元拿下的占地面积14万方的普陀区长风1号地块，被打造成现在的国盛中心，但该项目主要产品是酒店式公寓。目前长风10号地块申领申请表人数已经达到14家，从出让条件可以看出，此次出让的地块条件相对苛刻，以期未来产品能够惊艳长风。　　

   虹口区

　　虹口区四川北路街道HK226-06号地块

　　竞拍日期：2016年12月7日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例为商业10%-20%、办公80%-90%；地上建筑限高80米；

　　（2）地下部分规划：地下建设用地规划：商业，停车库；地下总用地面积：35600平米；地下经营性建筑面积：商业（8900平米），非住宅配套停车库（26700平米）；

　　（3）引入行业要求：引入企业须符合虹口区产业导向，且税收落地；

　　（4）运营管理及自持物业要求：商业与办公用房需整体运营，统一招商管理，不得分割出售；需自持建筑面积不低于100%的地上及地下商业物业不少于20年；需自持建筑面积不低于100%（计32168平米以上）的办公物业不少于20年。

　　虹口区江湾镇街道HK0014-06号地块

　　竞拍日期：2016年12月7日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例为商业30%-35%、办公65%-70%；地上建筑限高60米；

　　（2）公共服务设施及空间建设要求：设置不少于总建筑面积10%（计2570平米）的公共服务设施；停车位的20%需向社会开放，由受让人负责后续经营管理；

　　（3）引入行业要求：引入企业须符合虹口区产业导向，且税收落地；

　　（4）运营管理及自持物业要求：商业用房需整体运营，统一招商管理，不得分割出售；需自持建筑面积不低于100%的地上及地下商业物业不少于20年；需自持建筑面积不低于100%（计17975平米以上）的办公物业不少于20年；

　　（5）根据答疑纪要，地块商业、办公部分不可以建设酒店式公寓。

　　虹口区今年商办用地推出相对较多，今年5月18日，前海人寿保持高频率收割商办用地的态势，以41028元/平米的楼面价竞得四川北路HK172-13号地块，溢价率高达78.57%；11月25号提篮桥地块竞拍中貌似不少房企意犹未尽，可以看出开发商对虹口商办用地未来发展空间持乐观态度。

　　12月即将出让的四川北路地块位于北外滩规划板块，与陆家嘴隔江相望，地段优越，交通便捷，距离地铁10和12号线换乘站天潼路站500米，距离苏州河300米，距离外滩800米。与前海拿的地块相比，面积大了近一倍，而起拍楼面价高了30%，四川北路HK226-06号地块未来成交楼面价必然也在4万元/平米以上；江湾镇地块地理位置靠近五角场商圈，项目多偏向于引进科创企业，地块周边该类项目较为集聚，预期开发商拿地热情不会太高。　

   长宁区

　　长宁区新泾镇342街坊1/1丘cn004c-02地块

　　竞拍日期：2016年12月30日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例为商办≤65%、办公≥35%；地上建筑限高40米；

　　（2）公共服务设施等要求：除按规定设置停车位数量外，需提供50个公共停车位及不少于5000平方米的公共停车位，全天候向公众开放；

　　（3）自持物业要求：需自持建筑面积不低于100%的商业物业和建筑面积不低于100%的办公物业不少于20年。

　　长宁西部优质商办用地

　　长宁区新泾镇342街坊1/1丘cn004c-02地块位于虹桥临空经济园区中心地带，距虹桥国际机场仅5分钟车程；距离上海最大的国际空港（虹桥机场）、京沪高铁、沪杭磁浮、长三角城际轨道及众多地铁和公交线路为一体的中转枢纽——虹桥综合交通枢纽仅一步之遥，可谓长三角联动发展的前沿阵地和桥头堡。

　　该地块所在区域主要集聚了信息服务业为主的现代服务业、航空服务业以及现代物流业，该地块要求重点聚焦“现代服务业”、“总部型经济”，吸引国内外大型企业总部入驻；地块地下空间要求与轨道交通2号线出入口通道进行构连。该地块也是长宁今年出让的唯一1宗地块。现阶段长宁西部仅有百联西郊购物中心一座大型商场，从区位来看，以中高端、国际化定位的本宗地块不失为一块优质地块。

　　青浦区

　　青浦区朱家角珠湖路东侧地块（招标）

　　竞拍日期：2016年12月13日

　　出让条件：

　　（1）地上建筑限高：9.4米；

　　（2）引入行业要求：须在地块内设置以上海市非物质文化遗产为主的文化创意产业；商业项目引进与历史文化古镇相匹配的文化类项目；

　　（3）自持物业要求：需自持建筑面积不低于80%（计4132.72平米以上）的商业物业不少于20年。　　

  青浦区朱家角镇沪青平公路南侧01-03地块

　　竞拍日期：2016年12月28日

　　出让条件：

　　（1）各用途建筑面积比例：商业服务业用房≤47%，综合交通枢纽用房≥53%；

　　（2）公共服务设施及空间建设要求：设置建筑面积不少于480平米的公共服务设施；设置一综合交通枢纽，包含200个机动车泊位的公共停车场；设置80个非机动车泊位（占地不小于120平米）；设置长途客运站，建筑面积1000平米；设置10线公交车首末站（占地8000平米）；设置不低于用地面积10%的公共环境空间及公共通道3条；

　　（3）自持物业要求：需按出让年限自持建筑面积不低于100%（计14922.2平米以上）的商业物业；

　　（4）地块必须在轨道交通17号线开通前建成且不对轨道交通建设造成影响，因此方案必须满足轨道交通正常运营要求，并征得轨道交通方同意；

　　（5）需带建01-04地块内避难场所一处，建筑面积不小于5000平米，并于2017年年底前移交政府使用。

　　青浦区赵巷镇盈港东路北侧A2-01、A2-03、A3-03、A3-04地块（招标）

　　竞拍日期：2016年12月15日

　　出让条件：

　　（1）受让人应当自持建筑面积不低于80%（计23976.06平米以上）的商业物业和建筑面积不低于40%（计57999.63平米以上）的办公物业均不少于20年；

　　（2）须在A3-04地块内设置一处综合交通枢纽，包括200个泊位社会公共停车场、600个非机动车泊位、6个出租车候车泊位、3条公交线路首末站，并预留轨交站点设备管理用房（建筑面积2500平米），预留轨交站点设备管理用房无需建设；

　　（3）A3-04地块商业建筑分割面积100平米以下的不超过20%，A2-01、A2-03、A3-03地块办公建筑最小分割面积不小于200平米/间，其中400平米以上不小于20%。

　　预期青浦商办用地热度不高，地铁17号线预计2017年年底通车，受在建的地铁17号线交通利好影响，市场不断升温，不过房企对商办地块积极性远不及宅地，即将出让的三宗地块分别位于朱家角镇和赵巷镇，且出让条件较为苛刻，预期开发商拿地热情不高。经历了上半年的拿地热潮，房企拿地热情已过高点，再加上土地市场经过两个多月的冷却期、政府加强土地拍卖资金审核、不断加码楼市调控政策等，预期12月土拍中，房企投资拿地力度将下降，但对于优质地块，依然会保持较高的积极性。

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