事件:12月2日,国家主席习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次并发表重要讲话,会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

本次会议聚焦集体建设用地的改革方案,延续此前集体经营性建设用地与宅基地"一松一紧"的双轨制改革路线,并正式确立坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的土改三条底线。具有生产经营性质的集体经营性建设用地将直接入市,扩张工商业用地市场规模,而宅基地也将在顺应人口合理迁移的基础上实现充分利用,成为农村经营性用地的重要补充。

集体经营性建设用地的入市,将提升农村地区工商业发展水平,利好农业产业链相关企业。2013年的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》已经指出要建立城乡统一的建设用地市场,通过出让、租赁、入股的形式实现与国有土地同等入市、同权同价。我们估计目前全国农村集体经营性建设用地约为5000万亩,具有完全的工商业性质,在通过股份制等方式确权的基础上,入市不存在任何阻碍。流转政策的放开将首先使目前因原先企业倒闭而闲置的土地得到充分利用。更重要的是,巨量土地的入市将刺激农村工业的繁荣,农副产品加工业等农业产业链相关企业将通过合理拿地,获得更大的区位优势。

宅基地将遵循"地随人走"的根本方针,在引导农村人口合理迁移的基础上提升土地使用效率。宅基地的存在,对于稳定农村地区人口具有重大意义,不能轻易转化成其他性质土地。我们预计未来的宅基地改革将遵循"地随人走"的模式,即宅基地使用权人拥有其他合理居住地后,宅基地才能转化成耕地或经营性建设用地,决不能因宅基地的流转使农民失去了居住地,且农民拥有自主选择权。宅基地的合理流转与使用,将成为农村耕地、工商业用地的重要补充,进一步提升土地的整体使用效率。

对于流转模式,我们认为集体经营性建设用地将通过直接入市的方法,而宅基地则更多采取"换房+入市"的手段进行流转。此前地方政府的集体建设用地流转方式,重庆地票模式、天津宅基地换房模式、河南"人地挂钩"模式、芜湖平台公司模式、南海土地股份制模式均是成功的流转先例。根据"一松一紧"的政策风向,我们认为集体经营性建设用地将在确权基础上直接入市流转,补充大量的工商业用地。对于宅基地流转,各地政府将引导农民进行宅基地换城市住房,再将宅基地复垦为耕地,或转换为经营性建设用地。

农村建设用地市场建立后,农资企业将拥有更多的资源建设生产基地、线下服务站点,而全产业链经营的企业也将拥有更多的加工、仓储物流基地,均具有较大的规模扩张潜力。对于上市公司,我们首先认为具有服务能力的农资龙头通过进入经营性建设用地市场,在耕地附近建设更多的生产基地、线下服务站点,将生产-营销网络进一步延伸到乡村基层,从而扩大综合性服务的覆盖范围,提升渗透率与市场份额。而全产业链经营的企业也将拥有建设更多加工、仓储物流基地的空间,进一步扩大经营规模、完善产业链条。

我们认为此次农村建设用地入市政策将对拥有相关资源的上市公司形成直接利好,建议核心关注华西股份;而此次建设用地及宅基地的政策定调,也意味着土地流转相关政策将会持续推进,耕地、建设用地和宅基地的相关政策将带来带来的种植业产业链模式的深度变革。我们继续推荐大种植业板块的整体性机会,农资领域整合能力较强的金正大、诺普信、农发种业、隆平高科、登海种业,全产业链经营的东方集团、象屿股份这两类公司将在集体建设用地的流转过程中最先受益,农垦系统的种植上市公司*ST大荒、亚盛集团、海南橡胶,有较强种植示范能力的芭田股份、辉隆股份、大禹节水,种植产业链上的其他种植类、种子、农机、农化等板块个股也将有较多机会。