今年年初,我曾经写过一篇关于2017年重庆主城土地市场的分析,受到了极大的关注。转眼间,一年已经过去了四分之一,现在让我们来看看在过去的一个季度,重庆的土地市场与去年相比有什...
今年年初,我曾经写过一篇关于2017年重庆主城土地市场的分析,受到了极大的关注。转眼间,一年已经过去了四分之一,现在让我们来看看在过去的一个季度,重庆的土地市场与去年相比有什么新的特点和趋势。 1.土地成交增长明显,未来房源供应充足 一季度主城开发用地成交4416亩,同比增长32%;而成交土地建筑面积579万方,同比增长33%。 前几天一则重庆缩减土地供应的新闻被大家炒得沸沸扬扬,害得房协领导都不得不出面解释。 从一季度的土地成交情况来看,土地供应是呈现出明显增长的。也就是说未来的商品房市场供应是比较充足的,房源总量是有保证的。 2.楼面地价上涨明显,房价上升压力加大 虽然土地供应充足,但土地价格却上涨明显。一季度主城开发用地成交楼面地价为5152元/平米,同比上涨53%,涨了一半多。 并且这些成交的土地大部分集中在龙兴、空港工业园、鱼嘴、界石、南彭这样的内环外甚至外环外的区域。未来主城的房价将面临非常大的上涨压力。 但我注意到一个现象:与楼面地价上涨相反的是溢价率却下降了。在这个看似火爆的土地市场,一季度成交地块的平均溢价率仅为12.3%,同比下降了整整27个百分点。比去年全年的平均溢价率也下降了8个百分点。 我认为在地价快速上涨的时候溢价率反而下降反映出两个事实: 第一是目前土地价格高企并非由开发商炒高,而是政府将土地的起拍价本身就定得比较高。 这也说明政府已经摒弃了过去通过大量贱卖土地来平抑房价的做法。 第二是很多开发商开始联合拿地,未来联合开发有可能会成为市场主流。这对于市场各方来讲都是有好处的。 对于开发商而言,与其拼得你死我活最后拿块高价地让大家都没得玩儿,不如大家坐在一起一边搓麻将一边商量怎么来分蛋糕。 对于购房者而言,地价涨得慢点,房价自然也涨得慢点。 对于政府而言,虽然看似土地出让金少了,但却可以缓解房价上涨的压力。 所以我们才会看到礼嘉的礼悦江山这种五家开发商联合开发的项目,凑一桌成麻都要放炮下才得行。 3.南北鼎立大幕拉开 我在一月份总结2017年土地市场的时候就曾预言,重庆楼市南北鼎立的格局或许将会从2018年开启。从今年一季度土地成交情况来看,这个格局已经开始变得逐渐明朗。 一季度土地成交量最大的是两江新区,成交面积1567亩;而排在第二的就是巴南区,成交面积1135亩。这两个区的成交面积加在一起占到了整个主城土地成交面积的61%,超过了半壁江山。 成交土地的板块主要集中在龙兴、两路、李家沱、界石等板块。今年主城南北鼎立的大幕将正式拉开。 4.核心区和北区的价值日渐突出 虽然目前主城的热点开发区域已经外扩到了李家沱、大学城、蔡家、龙兴这些地方,但价值最高的仍然是内环内的核心区以及北区。 在一季度的土地成交中,渝北、南岸和江北的平均楼面地价分别达到了9000元/平米、8219元/平米、和8366元/平米(渝中区没有土地成交)。比其它几个区高出60-100%。 未标题-3.jpg 数据来源:锐理 主要涉及的板块是悦来、茶园和大石坝,表明这些区域未来的房价会是比较坚挺的。 5.照母山、悦来、茶园未来房价上涨压力大 在2017年土地市场分析中,我曾用地房比这个指标来衡量一个板块未来的升值空间。一个板块土地价格占房价比例越高,表明这个板块房价上涨的压力越大。 从一季度的土地成交情况来看,地房比最高的是照母山、悦来、茶园三个板块,表明这三个板块开发商利润空间小,成本压力大,未来房价上涨的压力较大。 |
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