近日，徐州市自然资源和规划局公布了徐州市2019年度国有建设用地供地计划，公告显示“根据供地计划，结合各区域住房需求与市场形势分别确定国有建设用地供应规模，其中徐州市中心城区14870亩，铜山区5126亩，贾汪区5527亩，丰县4440亩，沛县3784亩，睢宁县3764亩，邳州市4689亩，新沂市7207亩。”

　　在一季度中央政治局会议召开、苏州等热点城市加码调控后，2019年房地产政策方向也已经基本明确：稳定市场预期，夯实地方主体责任仍是调控重点。“确保年度住宅土地供应”可看作是建立房地产长效机制的重要组成部分。

　　一、徐州主城区土地供应不足，新房供应偏紧

　　2019年4月，自然资源部办公厅下发通知，对地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的未来供地做出了批示“消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。”

　　2018年1月至2019年4月，徐州市区（不含贾汪区）商品住宅可售库存去化周期均在6个月以内，商品住宅供应偏紧，加大徐州市区涉宅用地供应势在必行。

　　分区域来看，截止2019年4月底，徐州主城区商品住宅显性库存去化周期均在8个月以内，其中泉山区去化周期仅在3个月，云龙区、经济开发区去化周期在4个月，新房供应严重不足。五县市和贾汪区显性库存去化周期均超过10个月，未来可能面临一定的去化压力。

　　从土地市场看，2017-2018年，徐州市区（不含贾汪）涉宅用地成交1106万方，商品住宅成交1119万方，供求比接近1.0，供求总体平衡。

　　分区来看，云龙区、泉山区、鼓楼区土地供应不足，贾汪区、铜山区则供应过量。

　　2016-2018年，云龙区涉宅用地供应278万方，同期商品住宅成交371万方，供需缺口达93万方；同期泉山区涉宅用地供应356万方，同期商品住宅成交542万方，供需缺口186万方，土地供应严重不足。

　　贾汪区、铜山区2016-2018年土地供应则远超商品住宅成交，贾汪区近3年涉宅用地供应1048万方，而同期商品住宅成交206万方，库存超800万方，未来商品住宅去化面临较大风险。

　　二、市区土地供应“因区施策”，主城区下半年或迎来供地高峰

　　根据徐州市规土局发布的“徐州市2019年度国有建设用地供应计划表”，徐州主城区计划供应涉宅用地土地面积400万㎡，约6000亩（中小套商品房用地+其他商品房用地，下同），而铜山区计划供应涉宅用地土地面积为133.4万㎡，约2000亩；贾汪区计划供应涉宅用地33.3万㎡，约500亩。

　　从供应计划可以看出，2019年徐州主城区涉宅用地计划供应体量远远大于铜山区、贾汪区，这可看作是徐州版的“因区施策”，一方面加大土地供应不足的主城区土地供应，稳定市场预期；另一方面则严格控制库存过高的铜山区、贾汪区的土地供应。

　　2019年前5月，主城区仅成交7宗涉宅用地，土地面积888亩，建筑体量142万㎡。若参照主城区年内6000亩的供地计划，前5月仅完成全年供地计划的15%，预计下半年主城区将迎来一波供地高峰。