11月16日，和平里北街2号北京市房管局大厦内，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗现场竞价。同时也出现了北京土地竞拍史上少有的现场未果的情况。这两宗地投标条件设置非常复杂，竞拍过程也曲折而复杂。按照规则，最终投报商品住房面积比例达到100%，将转入商品住宅建设方案的投报程序。也就是说，这两块地的商品住宅部分，将全部由开发商自持，作为租赁住房提供给市场。开发商将转型为“持有商”。现场仍有不少大型开发商参与竞争，包括碧桂园、绿地、招商、远洋、保利、中铁、万科等。

　　按照竞买规则，现场一次性投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%，将转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会将对方案进行评分，最终确定竞得人。高标准商品住宅建设方案的投报时间为11月29日。

　　史上最复杂竞拍

　　此前，北京市规划国土委发布了《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》。这4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。11月16日拍卖的两地块均位于海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地。

　　这次竞拍被业内人士称为“历史上难度系数最高的土地竞拍”，也是开发商有史以来“最难的土拍奥数考试”。

　　根据挂牌文件及地块补充公告，4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报、投报企业自持商品住房面积比例（设有竞建面积预设比例）、投报商业（含办公）用房自持面积比例（含商业地块）、投报高标准商品住宅建设方案的方式确定竞得人。

　　高标准商品住宅建设方案中除规划建设方案及企业自持商品住房运营方案外，还包括绿色建筑星级、可再生能源利用、绿色建材使用比例、装配式建筑预制率、新风系统和建筑减隔震技术及其他提升建筑品质和能效的产品和技术措施等内容。

　　另外，北京市住建委要求对上述4宗地块中建设的商品住房及企业自持商品住房进行管理，包括：商品住房应严格按照限定的销售均价和最高销售单价进行销售；商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售；项目中竞建出的企业自持商品住房将按照北京市届时出台的有关政策进行管理。

　　北京市规土委相关负责人称，首批试点地块是落实北京市“930”新政的具体举措，围绕新政中提出的严控地价、有效控制房价快速上涨的要求。目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。

　　开发商竞相当房东

　　尽管上述地块设置了苛刻复杂的竞拍条件，但开发商仍然竞争激烈。

　　当天下午三点半，海淀永丰HD00-0401-0062、0166、0158地块第一轮竞拍开始。该地块土地面积约8.35公顷，建筑规模约13.88万平方米，为二类居住用地，共16家单位参加竞买。起拍价41.6亿，竞拍阶梯为2000万，中铁率先举牌。仅仅7分多钟，竞价已达50亿预定上限，远洋集团的最后举牌结束了第一轮拍卖。

　　十分钟后，第二轮拍卖开始。此轮现场竞报企业自持商品住房面积比例，起拍比例为2%，竞拍阶梯为2%。远洋不断举牌，中铁也全程加入竞拍。当竞拍比例上升至14%时，现场迎来第一次停顿，然而仅几秒钟，就被保利打破。最后，保利举牌上限比例40%。第二轮竞拍告终。

　　第三轮一改现场叫价举牌方式，改为企业自行上报自持商品住房面积比例，也就是“暗拍”。不过现场绿地、龙湖首开、保利和万科四家主体上报的自持商品住房面积比例均达100%。第三轮依旧未出结果。

　　最后，国土局对外称，这四家竞拍主体需于11月29日之前，投报“高标准商品住房建设方案”。国土局将成立专家组评审委员会进行评定，最终决定地块归属。

　　第二块土地的竞逐也非常激烈。该地块土地面积约8.56公顷，建筑规模约16.28万平方米，其中二类居住用地建筑规模约14.92万平方米，商业零售用地建筑规模约1.36万平方米，共有11家单位参加竞买。最终首开、保利、绿地和万科住总联合体投报商品住房自持比例为100%，同样未出结果。

　　难抑房企热情

　　一家大型房企负责人对此担忧，上报100%商品房自持的这些房企如何算账。按照他的过往经验，已无法算清楚开发商该如何盈利。

　　关于这两宗土地竞拍，北京市规划国土委相关负责人给出的解释是，这是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

　　中原地产分析师张大伟感慨称，北京为避免出现地王的确做了各种准备。限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。可以说已经全方位围追堵截地王出现，调控力度前所未有，但也难抑房企热情。

　　按照张大伟测算，两宗地共计30万平方米建筑面积中的29万平方米将全面做成持有物业，按照平均一套60平方米计算，可以提供4800套出租房，接近5000套租赁房源可以缓解租赁市场价格，但减少了销售房源供应。

　　张大伟认为，从盈利角度看，这两宗地块都很难算过账。这要求房企从过去的销售思维转变为经营思维。在他看来，开发商可能通过基金上市或者长期使用权出让进行变现，但都面临政策难题。

　　据亚豪机构资料显示，该地块南邻海淀老牌独栋别墅社区颐丰庄园，西部毗邻多个农业科技示范园，区域内高端居住氛围浓厚，且绿化率较高。而在海淀北部在售的五矿万科如园，目前售价已达90000-95000元/平方米，昔日高价地项目首创天阅西山的预计入市单价也将冲击10万元/平方米。