时隔近2月，11月17日南京市国土局网上拍卖9幅地块。相比上一轮出让的27幅地块中有20幅达到最高限价的情况，此次出让的6幅宅地中，3幅达到最高限价，3幅顺利成交，抢地激烈程度稍微放缓。在这场条件严苛的土拍会上，“产业园专业户”华夏幸福拿下地王。

　　参拍房企数量锐减

　　由于在11月14日李克强总理主持召开经济发展和民生改善座谈会上，南京被点名询问，因此土拍前夜南京调控再度加码，尤其对企业拿地资金提出严格要求。17日点土拍也被视为是否会进一步引来严政的分水岭。

　　最终，出让的6块宅地中，3块顺利成交，且距离最高限价还有一定距离，这样的结果，多少让人松了口气。

　　但细看之下不难发现，尽管门槛设置颇高，开发企业对于地块的需求并未就此降低，具备条件的房企更是加紧拿地。

　　从当日的结果来看，3个买家分别是以14.9亿元拿下G67地块的万科，和以8.8亿元拿下G71的禹洲，以及以14.8亿元拿到G70地块的华夏幸福。

　　万科、禹洲都算是老面孔，对南京市场熟悉度也较高。相比之下，“新丁”华夏幸福的入列则有些意外。

　　事实上，华夏幸福的G70并不是“便宜货”。地块位于东山板块，属于江宁老城区，其成交楼面地价达到23883元／平方米，是本场土拍会上单价最高地块，同时也是东山最高地价。

　　有意思的是，在这场土拍之前，华夏幸福拿地都低调且便宜。其最近几份公告显示，10月份在嘉兴以2.268亿元拍下2.5万平方米的商住用地，在来安以5820万元拍下1.8万平方米的商服用地。另外，9月在河北省怀来县以3239万元总价，先后2次拍下共计2.49万平方米宅地，以及1827万元拿下的无锡梁溪区2.1万平方米的生产科研用地。

　　这样看来，这幅在南京“史上要求最严”的土拍上以14.8亿元总价拿下的2.47万平方米地块，在华夏幸福公司内部都堪称“金贵”。

　　“闷声发大财”

　　然而它更为业内所熟知的，似乎是“闷声发大财”的能力。克而瑞公布的2016年前三季度中国房企销售金额排行榜TOP100中，它以905.2亿元的销售金额位列全国第7位。而且在过往数份榜单中，华夏幸福也都名列前十。

　　在这份榜单上，不论是它前面的恒大、万科、碧桂园、绿地等，还是排在它后面的融创中国、华润置地、万达集团，从产品到企业管理层，都是业内“熟脸”，相比之下华夏幸福显得颇为低调。

　　倒是近期它开始受到高度关注。在今年以来主推的“特色小镇”建设中，华夏幸福和绿城、碧桂园一同被认为是布局试水最为积极的房企。

　　华夏幸福在官网上对自己定位为“产业新城运营商”，核心业务为PPP模式，即“政府与私人组织之间形成一种伙伴式的合作关系，政府与企业建立起‘利益共享、风险共担、全程合作’的共同体关系，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。”其合作方向包括但不限于“土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护服务等”。

　　在其“产业新城”布局中可以看到，京津冀和长江经济带是它主要分布板块，其中在京津冀地区产业新城达到17个，长江经济带有9个，另外在印尼和印度也有新城分布。从城市分布来看，京津冀地区含固安、廊坊、房山、香河等，长三角地区为上海金山、南京溧水、安徽来安、浙江嘉善等。

　　可以看出，华夏幸福主要布局为一、二线城市外部郊县地区，或重点城市周边的三、四线城市。这和同样排名前十位的恒大、碧桂园路数相似，但是恒大、碧桂园均以住宅开发为主营业务，华夏幸福则更倾向产业园区开发，其合作签订方，也多为经济开发区管委会。

　　“以产业园区形式立项，放大住宅部分占比。”中城产联主席陈宝存认为华夏幸福的开发模式更像万达，也以这一模式占领环京市场：“目前来看它正试图将这一模式复制至长三角及更广大地区，但当地市场是否像环京地区一样接受？这很难说。”

　　华夏幸福今年半年报中也能看出对住宅部分的倚重。上半年584.34亿元的销售额中，384.26亿元为产业园配套住宅，占总销售额的65.75%，另有99.31亿元为园区结算，城市地产和其他物业、酒店销售为5.43亿元，住宅销售占了大头。

　　择机入市，未雨绸缪？

　　上半年较少参与抢地，并不代表华夏幸福没钱拿地。实际上其公告显示，年内公司可供拿地总金额为300亿元，上半年营业收入也达到176亿元，储备开发用地建筑面积也达到1129.92万平方米。

　　除了能够获得大量产业园地块，从股东名单来看，华夏幸福具有极强的融资条件。

　　半年报显示，控股股东华夏幸福基业持股61.67%股份，第二大股东为中国证券金融股份有限公司，股份占比2.95%。该公司官网显示，其成立于2011年，是由国务院批准，中国证监会批准设立的全国性证券类金融机构，是中国境内唯一从事转融通业务的金融机构，旨在为证券公司融资融券业务提供配套服务，股东包括上交所、深交所、上海期货交易所、中国金融期货交易所等。

　　另外，在它前十位的股东名单中，泰达宏利基金、长城国荣投资管理有限公司、青岛城投金融控股集团有限公司、国寿安保基金、招商财富、财通基金等至少6家金融机构均有国资背景，同时第四大股东全国社保基金一一八组合，为正部级事业单位全国社会保障基金理事会旗下。由此可见其对国资背景的倚重。

　　在政府加强对房企资金来源管控之后，资金能力较弱的中小型房企开始收手，有着强有力融资背景的华夏幸福则突然在重点城市土地市场发力，成为赢家。

　　陈宝存透露，由于近年中央大力推广“特色小镇”和产业园模式，一些大型房企也加入产业开发行列，华夏幸福的核心产业遇到竞争对手：“虽然目前核心城市受到严格管控，但核心城市土地价值并不会降低，这就产生了矛盾。华夏幸福大部分土地储备在三、四线城市，在目前账面资金充足的情况下适时进入核心城市，算是稀释风险，未雨绸缪的小尝试。”

　　“现阶段华夏幸福主营的产业新城业务不会改变，目前择机进入核心二线城市进行住宅开发，这和大部分房企投资方式没什么不同，只不过现在市场受到管控，在竞争对手减少的情况下，没抬到限价的地步，地块性价比显得更高。”