2017年宜春市袁州区黄泥塘、红星路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案

为切实维护公共利益和保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《物权法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《宜春市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施细则（试行）》（宜府发〔2011〕15号）等法律法规的规定，结合实际，制定本实施方案。

一、征收范围

项目四至范围：东至东风路、西至宜春南路、南至铁路线、北至袁河中路。占地面积约566亩，拟征收房屋总建筑面积约26万平方米，涉及住户约2600户。具体征收范围以规划红线确定的范围为准。

二、房屋征收部门：袁州区房屋征收与补偿安置办公室

三、房屋征收程序

（一）根据居民意见由街道、社区提交棚户区改造申请报告；

（二）与街道签订棚改协议；

（三）拟定房屋征收与补偿方案征求意见稿；

（四）征求公众意见；

（五）选定合法的房地产评估机构；

（六）组织丈量、评估、违章建筑公示等工作；

（七）进行项目社会稳定风险评估；

（八）资金筹措足额到位，设立专项账户，专款专用；

（九）袁州区人民政府作出征收决定，并发布征收公告；

（十）组织房屋征收协议签订，《房屋征收与补偿安置协议》签订率必须达两个95%和一个100%后项目才正式启动实施（两个95%：即完成征收协议签订户数达到总户数的95%和完成征收协议签订面积达到总面积的95%；一个100%：即单栋楼完成征收协议签订户数和完成征收协议签订面积达到100%）；

（十一）组织实施搬迁和房屋拆除。

四、征收与补偿政策

经征收部门认定的被征收人的住宅主房可以选择“房票”安置，也可选择货币补偿；商业店面实行货币补偿或异地（或地下商业店面）等价置换方式,其他非住宅实行货币补偿安置方式。鼓励被征收人将全部住宅主房选择“房票”安置。

（一）对选择“房票”安置的，按照被征收房屋住宅主房的补偿价值置换“房票”。 

1．“房票”是指被征收房屋补偿价值的兑换凭证，用于购买商品住房。“房票”分1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米七种面额。“房票”载明被征收人房屋征收补偿价值。“房票”允许按相关规定进行转让，持有人在购买商品住房时以“房票”票面金额进行结算。

2．选择“房票”安置的，被征收住宅主房的补偿价值由房地产评估机构严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号），依据被征收的住宅主房面积评估补偿价值按1:1的比例评估确定进行“房票”结算；在规定时间内完成签约、搬迁的另外给予被征收住宅主房面积评估补偿价值最高30%的签约奖励，并记入“房票”面值。“房票”持有人购房后，如有剩余“房票”可到“房票”结算中心按“房票”面值全额结算现金。“房票”有效期为12个月（从领取“房票”之日起计算），“房票”持有人如未在“房票”有效期内选购房屋的，可到“房票”结算中心按“房票”面值全额结算现金。

3．“房票”允许转让，每次转让必须进行实名登记备案，否则视为无效。转让过程不收取任何费用。

4．房屋装饰装修、房屋构筑物及附着物等实行货币补偿，补偿金额不计入“房票”，以现金方式结算。

（二）选择货币补偿的，被征收房屋的补偿价值、房屋装饰装修、房屋构筑物及附着物的补偿价值由房地产评估机构严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定，房屋配套公共设施（包括道路、围墙、绿化等）在房屋评估价值内，不予重复补偿。补偿金额按实际评估价值以现金方式结算。

（三）被征收人的非住宅：商业店面实行货币补偿或异地（或地下商业店面）等价置换方式，其它非住宅（办公用房、厂房、仓库、柴棚间、车库、地下室及其它附房等）实行货币补偿，补偿标准由房地产评估机构严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。

（四）自征收公告发布之日起征收范围内不得实施下列行为：

1．新建、扩建、改建、装饰装修房屋；

2．改变房屋和土地用途；

3．办理房屋抵押、转让、租赁、分户、工商营业执照、税务登记等业务。

如发生上述情况按建筑物原状况予以补偿。

（五）违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

五、征收补偿标准

（一）住宅

1．被征收住宅的补偿价值，按被征收住宅的土地性质（国有出让、国有划拨、集体）分类评估，部分产权的房改房，需完善全产权手续后参照房改房标准执行。住宅主房征收补偿评估价格：

（1）国有出让土地：3800元/平方米。

（2）房改房：3762元/平方米。

（3）国有划拨土地：3500元/平方米。

（4）集体土地： 3200元/平方米。

2．住宅征收补偿时不结算房屋结构、新旧程度、楼层差价。

（二）非住宅

1．商业店面的认定，以具备《商用房屋所有权证》、《营业执照》和《税务登记证》为准。

2．住改非房屋性质根据相关规定由房屋征收部门认定，原则上为2015年3月1日之前办理了工商营业执照和税务登记证并已经开始营业的一楼住改非房屋。东风路、红星路、平安路、宜春南路临街的住改非房屋，按同地段商业店面的评估价的70%予以货币补偿；其它小街小巷的住改非房屋按同地段住宅评估价上浮50%予以货币补偿。不再享受住宅主房的签约奖励。

3．工业厂房采取房屋、土地分别征收补偿方式，房屋分结构按重置价予以补偿，土地按不同土地性质予以征收或置换。

4．车库、柴棚间及其它附房按不同性质分类评估。国有土地上商品房性质或房改房原单位统一建设的附房根据房屋的规划使用性质按市场价评估补偿，不结算房屋结构、新旧程度、楼层差价。国有土地上自行搭建或集体土地上的附房按重置价予以补偿，不结算新旧程度、楼层差价；

（1）国有土地上商品房性质或房改房原单位统一建设的附房征收补偿评估价格：

车库：3500元/平方米。

柴棚间：2800元/平方米。

（2）国有土地上自行搭建或集体土地上的附房重置价（见附件1）

5．集体组织用房参照同地段住宅评估价予以补偿。

六、房屋建筑面积的计算

（一）房屋建筑面积的计算执行国家标准（建筑工程建筑面积计算规范）（GB/T50353—2013）。

（二）居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面、木楼板结构的房屋，计算面积如下：

坡屋顶内空间净高超过2.10米的部分计算全面积；净高在1.20米到2.10米部位计算1/2的面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。

（三）住宅主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的柴棚间、车库、披舍、地下室等附房。

七、房屋结构的认定标准

（一）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，楼地面为现浇，屋面为现浇。

（二）砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。

（三）砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（四）砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（五）简易结构：房屋以砖块、石块简易砌筑或以木板、塑钢板等其它材料做围护，以临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。

八、搬迁补偿费、临时安置补偿费、非住宅停产停业补偿费及奖励办法

（一）搬迁补偿费：

1．实行“房票”的：1200元/户（含两次搬迁补偿）;

2．实行货币补偿的：600元/户（含一次搬迁补偿）。

3．生产经营用房：房屋内有重型机械设备、精密仪器、大量货物等特殊情况的，则按实际产生的费用给于补偿。因搬迁无法恢复使用的设备按评估价予以补偿。

（二）临时安置补偿费：因征收房屋造成的临时安置补偿费，选择“房票”安置和货币补偿的均按被征收住宅主房7元/ m2·月（每户低于500元/月的，按500元/月予以补偿），货币补偿的给予6个月临时安置补偿费，“房票”安置的给予12个月临时安置补偿费。临时安置期内（货币补偿的6个月、“房票”安置的12个月）多给予70岁以上老人补助300元/ 月·户的租房费或符合条件的安排公租房。

（三）停产停业补偿费:对因征收商业店面造成停产停业损失的补偿，按被征收商业店面货币补偿价值的5%予以一次性补偿。

（四）房屋征收与补偿安置协议签约奖励：

1．对选择“房票”安置的，在规定签约时间内签订房屋征收补偿安置协议的给予以下签约奖励，并记入“房票”：

⑴在规定签约时间20天以内签订房屋征收补偿安置协议的，按被征收住宅主房面积评估补偿价值的30%给予奖励；

⑵在规定签约时间21—30天以内签订房屋征收补偿安置协议的，按被征收住宅主房面积评估补偿价值的20%给予奖励；

⑶在规定签约时间30天以后签订房屋征收补偿安置协议的不予奖励。

2．对选择货币补偿的，在规定签约时间内签订房屋征收补偿安置协议的给予以下签约奖励：

⑴在规定签约时间20天以内签订房屋征收补偿安置协议的，按被征收住宅主房面积评估补偿价值的30%给予奖励；

⑵在规定签约时间21—30天以内签订房屋征收补偿安置协议的，按被征收住宅主房面积评估补偿价值的20%给予奖励；

⑶在规定签约时间30天以后签订房屋征收补偿安置协议的不予奖励。

（五）搬迁速度奖励：在房屋征收公告规定期限内签订房屋征收与补偿安置协议、搬迁完毕，腾空房屋、经验收合格的给予如下搬迁奖励：

1．在规定搬迁时间20天以内完成搬迁并交钥匙的，按住宅主房征收面积给予600元/m2奖励；

2．在规定搬迁时间21—30天内完成搬迁的，按住宅主房征收面积给予300元/ m2奖励；

3．在规定搬迁时间30天以后搬迁的不予奖励。

九、“房票”及补偿费的发放

（一）对选择“房票”安置的被征收人，按照《房屋征收与补偿安置协议》确定的住宅主房征收面积、住宅主房补偿金额及对应的 “房票”签约奖励办理“房票”登记，房屋搬迁完毕后发放“房票”。其它附房补偿金额及房屋装饰装修补偿金额、搬迁补偿费、临时安置补偿费及搬迁速度奖励以现金方式结算，一次性发放到位。

（二）对选择实行货币补偿的被征收人，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。

十、优惠政策

居民因个人房屋被征收而选择重新购置房屋（被征收户本人），并且购房成交价值不超过征收补偿款的，对新购房屋免征契税；购房成交价值超过的，只对差价部分按规定征收契税。

十一、公共服务

被征收人房屋被征收后，其子女可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，也可以选择迁入地居民待遇。

十二、住房保障

被征收人符合住房保障条件的，可向袁州区房屋征收与补偿安置办公室提出书面申请，袁州区房屋征收与补偿安置办公室收到申请后，向房管部门提交，由房管部门对申请公租房的被征收人予以核定、确认，并办理相关手续，被征收人可在中心城区范围内按规定选择公租房房源。

十三、其它相关规定

（一）房屋征收部门与被征收人在规定的期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请宜春市袁州区人民政府，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对征收决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由宜春市袁州区人民政府依法申请人民法院强制执行；

被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门在征收范围内予以公告，在公告期满仍不能确定房屋所有权人的，由被征收房屋所在地社区居民小组、居委会、街道出示证明并由房屋征收部门办理好证据保全公证，房屋征收部门对被征收房屋实行货币补偿，将补偿款向公证机构办理提存公证；

房屋产权存在纠纷的，由房屋征收部门先行调处；调处不成的，由房屋产权争议方诉至法院解决，征收补偿方式由房屋产权争议方商定，争议方不能达成一致意见的，实行货币补偿，补偿款由房屋征收部门存入指定帐户，并由房屋征收部门以房屋产权争议各方为被征收人报请宜春市袁州区人民政府，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对征收决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由宜春市袁州区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（二）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

（三）征收被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的法院予以处理。

（四）在签订征收补偿协议时被征收人应将产权证、土地证等证照原件和营业执照复印件交给征收人，并按有关规定予以注销。

十四、房屋征收过程中涉及管线和房屋拆除的有关事项

（一）因项目实施需拆除的供电、供水、电话、通信网络、广播电视、管道煤气等杆、管线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从房屋征收部门的统一安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。各管线单位要各司其职、密切配合、通力协作，在规定的时间内完成管线工程建设。

（二）房屋拆除由棚改总指挥部委托项目所属街道具体实施，建筑垃圾清运按相关规定进行审批，并确保拆除、清运工作安全顺利。

十五、法律责任

（一）房屋征收与补偿安置工作人员在房屋征收与补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污挪用等，由区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（三）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十六、本方案由袁州区房屋征收与补偿安置办公室负责解释。

附件：国有土地上自行搭建或集体土地上的附房重置价

附件

国有土地上自行搭建或集体土地上的附房重置价

1

框架结构

850元/平方米

2

砖混结构

750元/平方米

3

砖木结构

550元/平方米

4

简易结构

260元/平方米

宜春市袁州区人民政府

2017年11月28日