2016年12月9日，沈阳土拍市场将迎来12月首拍，当天将有5宗地块同时出让，其中一宗坐落于洪区与皇姑区交汇处的青城山路南地块，颇受关注。

　　公共交通配套美中不足待完善

　　青城山路南地块位于青城山路与甘河街交汇处，地处于洪区、皇姑区交汇处，紧邻190路公交车终点站环北家园站。365淘房对该宗地块进行实地勘探，总体来看，该地块优劣势共存，但优势大于劣势。

　　优势在于该地块地处北皇姑板块西南角，板块内已有保利、万科、恒大、碧桂园等大开发企业在区域内"铺好前路"，成熟居住板块已成型，人居气氛浓郁，各项目底商发展已完善，日常生活需求足以满足。怒江北街向北延长利好为区域加分，道路交通便利，同时区域发展潜力无限。

　　劣势在于虽该地地处热门板块，但是板块地处三环边，距离城市中心较远，目前发展并不完善，交通不便是最大问题。目前在地块周边，仅有一条公交线路190通向外界，如在此居住的居民平时靠公共交通工具出行，难免会有便。

　　北皇姑板块再添6万平居住用地

　　根据【2016】38号拍卖地块情况说明表显示，该宗地宗地编号为2016-013，地块名称为青城山路南地块。地块东至用地界线，南至现状道理，西至现状道理，北至青城山路。土地坐落于于洪区，土地面积63607.405平方米，规划用途为居住用地，其中商业比例不到与10%。容积率大于1.0，不大于1.5，住宅出让70年，商业出让40年，该宗地块起拍价格为2535元每建筑平方米。

　　从现场看来，该地块地处北皇姑西南角，目前处于净地状态，北侧、东侧均紧邻环北家园小区，西侧与幸福阳关小区隔街相望。沿青城山路东走400米左右既能达海河街，海河街沿街已有经营成熟的菜市场，而且沿街新建小区底商丰富，人居气氛浓郁。

　　此"1840"非彼"1840"

　　北皇姑板块在今年9月末，曾推出青城山路-2地块，该宗地块地块起拍价格1420元每建筑平方米。拍卖当天吸引了万科、保利、华润、澳海等多家房企关注，并展开了多轮竞拍，最终该地块被华润以1840元每建筑平方米的价格成交，成交总价3.32亿元，溢价率29.58%。

　　此次北皇姑板块再推出青城山路南地块，笔者发现该地块起拍价格1840元每建筑平方米，与青城山路-2地块溢价率为29.58%的成交价格一致，这是巧合还是青城山路地块坐地涨价？这也这意味着该地块持有者未来开发项目的成本价格会高于区域内其它房企。

　　由此看来，青城山南地块将成为目前北皇姑板块起拍价格最高的地块，该宗地块还能否吸引众多开发商"争抢"，上演多轮竞拍，未来将开发什么类型产品，以及定价如何平衡成本，都十分值得期待。

　　地价已上涨离房价上涨还远吗？

　　北皇姑板块自保利最先进驻后，地价就一直呈现递增模式，地价带动房价，在地价递增的情况下，房价自然"涨"声一片。

　　继最近进驻北皇姑板块的保利之后，2012年--2016年，恒大、万科、碧桂园、华润前后进驻北皇姑板块，拿地楼面地价分别为超1000元每建筑平方米、1292元/建筑平方米、1399元每建筑平方米、1840元每建筑平方米，地价涨势明显。现在即将要拍卖地块的起拍价格为1840元每建筑平方米，与华润拿地价格一致，地价再涨已成定局。

　　目前北皇姑板块内有保利溪湖林语、恒大雅苑、万科金域华府、碧桂园学府壹号等项目在售，目前保利溪湖林语七期均价4500元/平米，恒大雅苑目前均价在5500元-6300元/平之间。碧桂园学府壹号多层产品均价7500元/㎡，高层均价5500元/平；万科金域华府洋房产品均价约8500-11000元/㎡，高层均价6300-7300元/平方米。

　　综合看来，北皇姑内高层价格在5000-6000元/平方米之间，碧桂园、万科等项目高层产品价格在6000-7500元/平方米左右徘徊，洋房产品均价8000-11000元/平之间。随着青城山路南地块的拍卖，北皇姑房价涨势潜力无限。

　　最终青城山路南地块将花落谁家？北皇姑将迎来"新朋友"加入还是原有房企"扩大势力"，小编与大家一起拭目以待吧！