作为环杭州湾地区接轨上海的第一站，嘉善的地理位置得天独厚，处于上海、杭州、苏州“金三角”经济区的交叉点。

从杭州到嘉善，一天有38趟火车，最短用时28分钟；而这38趟火车的下一站都是上海，最近到松江14分钟，最远到虹桥也不过23分钟。

由此，也可大致窥见嘉善与上海联系之紧密：虽然是“杭嘉湖”重镇，但从地理位置上看，却更贴近上海。而嘉善显然也更愿意被定义为“上海的后花园”。

“工作在上海，生活在嘉善”很早便成为了嘉善楼盘在上海的宣传口号，但在2014年以前，嘉善都仍旧是一个内生性需求的市场，上海人意图养老所带来的购买力影响甚微。

但近两年来，随着上海房价的持续上涨，不少上海人将买房的目标转向周边城市，而嘉善就是这当中房价最具吸引力的城市。伴随着上海投资客以及新上海人的大量涌入，嘉善楼市也迎来了新纪元。

巨变下的嘉善，正经历楼市狂欢：第一，上海客户购房比例超七成；第二，小户型为成交主力；第三，成交量价均暴涨；第四，库存几近“扫空”；第五，地价飙升。

然而，在一串串飘红数据背后，楼市隐忧也开始浮现。

上海客户大量涌入占比超七成

毋庸置疑，上海人是嘉善近两年“去库存”的重要力量。

“我们楼盘这个区位是高铁新城，离高铁站很近，基本都是上海人过来买。”在嘉善新西塘·孔雀城的售楼中心，接待记者的置业顾问表示，“公司定期到上海做楼盘推介，八成左右客户为上海人或新上海人。”而在新城区内离高铁站稍远的万联花园售楼处，得到的答案是六成。

一位了解嘉善市场的业内人士告诉记者：“高铁新城因为距离地铁更近，上海客户比例会更高一些，而老城区以及新城区内的项目，相对来说会少一些，但肯定也过半。对于上海人来说，目前嘉善是周边房价最便宜的地方了。”

工作日中午，新西塘·孔雀城售楼处接待的客户不下40组

在前往老城区的路上，通过与当地的滴滴车司机的攀谈，记者了解到，嘉善的楼盘几乎都会去上海做推介。由于上海客户众多，一些楼盘包车载客前来看房，更有甚者索性直接在上海开盘。

此外，记者在搜索楼盘时还发现，嘉善不少热销楼盘如孔雀城、万联花园、湖滨花园等楼盘资料页都出现在了上海的主流房地产网站上。

距离近、房价低，再加上嘉善如此不遗余力的推销，使得上海客户在近两年大量涌入。

据嘉善县房产信息网统计分析，2015年住宅销售中67%为外地人购买，而2016年1-9月这一数据上涨至72%。这里所指的外地人，近半是上海常住人口购置用于养老或投资，还有部分则是被限购的新上海人。

小户型为主的典型投资市场

与嘉兴其他县市改善户型为主不同的是，嘉善县住宅销售小户型占据绝对比重，这也符合嘉善作为典型投资市场的特点。

根据嘉善本地房产媒体统计数据显示，2015年嘉善各类商品房销售备案12830套，其中90平方以下面积共备案9468套，占总量的73.8%；90-144平方面积共备案2861套，占总量的22.3%；而144平方以上面积共备案501套，仅占总量的3.9%。

2016年延续了这一成交结构。1-9月，嘉善90方以下户型的成交占比基本维持在70%左右。

针对嘉善县住宅销售对象以小户型占有较大比重的特点，嘉善国土也一直调整住宅用地的供应结构，几乎每宗宅地的挂牌公告都会注明“中低价位、中小套型普通商品住房用地”，以此引导企业多建小户型住宅，最大限度满足消费者需求，适应市场要求。

量价齐升库存急剧缩减

事实上，2015年嘉善市场就开始承接上海市场的外溢需求，“去库存”步伐就已加快。

2015年嘉善商品房销售面积109.38万平方米，销售额72.22亿元，同比分别增长86.33%和84.78%，创历史新高。商品房存量从年初的350万平方米，下降为年末的284万平方米，减少66万平方米，去库存幅度达18.9%。

嘉善近三年商品房量价走势(万方，元/平方米)

不过，2015年嘉善虽然成交量大幅增加，但价格并未上涨：6603元/平米的均价与2014年几乎持平。真正的爆发始于2016年3月。

2016年3月，嘉善商品房销售备案约2377套，环比上涨417%，同比上涨385%。这也是嘉善楼市有史以来，月成交首次突破2000套。这是2015年月均数据的两倍，相当于2014年三个月的成交量。

根据嘉善房产超市摘录的每月备案数据累计得出，嘉善商品房销售已达21616套，成交面积193.16万方，总金额155.7亿元，成交均价约8059元/平米。

就月度成交均价来看，嘉善今年出现了连续九个月的持续攀升，九月成交均价达9539元/平米，相比年初房价增长了55.1%。其中新城区均价已达1.2万元/平米。

整体均价大幅上涨的趋势下，个盘的阶段性变化更为惊人。上述文中提到的新西塘·孔雀城总占地面积12平方公里，自去年11月首开以来，高层公寓价格从5000元/平米上涨至12000元/平米，涨幅高达140%。

销售量的暴增，也使得嘉善商品房库存急剧缩减，住宅库存更是少之又少。今年以来，大量在售楼盘清盘，而后续供应却显得不足。嘉善土地市场在经历2013年供应高峰后，宅地供应大大减少。且近两年涉宅土地半数以上出自高铁新城，由华夏幸福收入囊中，用于打造新西塘·孔雀城。因此新增的项目并不多。

目前，整个嘉善县城内，仅孔雀城、万联花园等楼盘近期领出预售证，仍有较多房源在售，其他楼盘几乎都处于无房可售的状态。

下半年地价暴涨城市向南发展

嘉善新房市场的爆发性增长，也带动了土地市场的热潮，主要表现在：

一、引来了众多外来大型房企的关注，报名单位创历史新高。

嘉善房地产市场一直以来较为封闭，开发企业主要以本土房企为主，一般为当地私企老板合作开发楼盘。外来开发商中，品牌房企仅华夏幸福以及保利。而在今年9月罗星街道世纪大道北地块拍卖现场，报名单位多达16家，其中包括新城置业、碧桂园等知名房企。

二、成交地价创新高。

上述地块最终经过70多轮举牌，由杭州新城创盛房地产发展有限公司以17710元/㎡(1180.7万元/亩)的土地单价竞得，折合楼面价8050元/平米，溢价285%。这一价格接近目前嘉善商品房成交均价，并创下历史新高。

紧接着11月3日，华夏幸福拍得新城区地块，楼面价7350元/平方米。

2016年，嘉善整体地价大幅攀升，每亩价格较高峰期2013年大幅上涨73%。这种提升主要出现在下半年：2016年下半年嘉善涉宅地楼面价高达6689元/平米，而上半年均价仅1340元/平米。

三、涉宅用地出让面积超过高峰期2013年。

2016年1-11月，嘉善共出让涉宅用地10宗，总出让面积达48.9万方，已超过高峰期2013年。但值得注意的是，华夏幸福(飘红)包揽了这当中的7宗地块，其中6宗(嘉兴京御)为孔雀城的补充。

从供地区域来看，今年出让的地块集中于嘉善新城区以及高铁新城。结合嘉善整体规划来看，未来向南发展。

狂欢背后的隐忧

“感谢上海——更多上海客户的一致选择”这是孔雀城在嘉善公交站台上的巨幅宣传语。无论如何，嘉善的楼市发展故事已离不开上海。

但上海客户堆起的这一串串飘红数据背后，楼市隐忧也开始浮现。

投资客户比例过高，部分房屋将长期处于空置状态，并未给县城带来实质上的居住需求和人口导入，对拉动城市发展的作用有限。而没有人口支撑和产业投入，这样的投资性购房还能持续多久？

另一方面，房价的飙升也带动了地价的大幅攀升，若市场下行，那么高价拿地的房企将面临风险。

在此背景下，如何加速推动“沪嘉同城”，如何将土地收入更好地用于城市建设，如何解决投资客后期房屋空置的问题，如何规划产业布置以真正导入高端人才，将是嘉善未来房地产市场健康发展的关键。