报告摘要:

       我国拥有独具特色的城乡二元土地所有制结构,即城镇土地归属于国家,农村土地归属于集体。在过去的很长一段时间内,我国的土地政策取得了良好的成效,但是在城镇化的压力之下,现有土地政策的弊端逐渐凸显。

      自中共十八届三中全会后土地改革步伐明显加速,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中涉及了土地改革的方方面面:包括改革进程中的利益分配问题、肯定农民对土地的财产权利、农村集体经营性建设用地入市、形成城乡统一的土地市场问题等等,而其中农村土地流转正是重中之重。

关注农垦:土地改革最清晰投资主线

从中期来看,随着土地制度改革推进,农用土地资源流动性将会得到有效的改善,并且带来新一轮的价值重估。相应的,拥有土地资源公司也有望获得资产重估的机会。其中,我们认为农垦公司将是土地改革的最大受益者。2014年以来,中央对农垦改革的重视程度开始提高,在顶层设计、实地调研方面都充分关注。2015年农垦改革首次在一号文件中占有重要篇幅。农垦改革进入加速阶段。农垦改革主要有两个核心,一是垦区国有产权体制改革,二是农垦企业经营管理体制改革。

农垦受益逻辑清晰

随着农地流转交易市场的完善,土地市场化定价机制形成,资源类公司的土地价值将进一步显现。拥有大量土地资源的农垦系公司的资产价值存在提升预期。

土地流转政策将推动农垦公司公司土地储备扩张加速。随着农地产权确认的推进,收益权属关系日渐明晰,农地交易市场逐渐形成,资源类公司通过土地流转方式拓宽土地经营范围有望提速。

我们认为随着农垦公司内部的资源整合,存在资产注入的空间,并有望通过引入战略投资者、员工股权激励、职业经理人制度继续深入推进产业化、集团化和股份化改革,由此改善公司的治理结构,提高公司的生产经营效率,提升公司业绩。