1.一周行情回顾。

上周沪深300指数微幅上涨0.21%,中信房地产行业指数上涨0.08%,涨幅小于沪深300指数0.13个百分点。从各行业横向比较来看,上周房地产行业在所有行业板块中表现靠前。

2.上周房地产市场综述。

上周我们监测的各线城市中,成交环比一线城市上涨,二、三线城市下滑。其中一线城市上周房屋成交面积为140.32万平方米,环比上升36.54%,二线城市共成交338.66万平方米,环比下降5.09%,三线城市共成交125.99万平方米,环比下降2.48%。累计同比来看,上周一、二、三线城市年初至今累计成交面积同比增幅分别为4.99%、45.62%、21.60%。

3.主要行业动态。

2016年半年报已公布完毕,剔除部分停牌企业,135家上市房企合计实现营业收入为5695.3亿元,相比2015年同期的4118.4亿元涨幅高达37.11%;合计实现净利润464.3亿元,相比2015年同期的415.3亿元涨幅为11.80%。从平均利润率来看,今年上半年120家房企的净利润率只有8.15%,比去年同期下降1.95个百分点。

中国指数研究院9月1日发布数据,8月全国100个城市新建住宅平均价格为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。从涨跌城市个数看,68个城市环比上涨,29个城市环比下跌,3个城市持平。

4.投资建议。

从上市房企发布的中报数据来看,135家房企合计营业收入再创新高,但行业平均净利润率却进一步下降。在房企整体融资成本下调的背景下,净利润的下降主要系土地成本上升所致。目前地王是未来最大的风险,由地王效应带动的房价上涨难以持续。由于前期在政策催化下部分购房需求已经集中释放,加之近期一线城市和部分热点二线城市的政策收紧以及中央政治局层面“抑制资产泡沫”的提出,我们预计下半年房地产市场的销售端和投资端增速将会趋缓;政策层面来看,下半年调控将更加注重地方的差异化,热点一二线城市政策和信贷的进一步收紧将是大概率事件,成交热点有望转移到政策未受限制且库存水平较低的城市。

从投资角度,我们建议重点关注在低库存、政策相对宽松的二线城市布局较多的房企以及转型有业绩支撑的公司。建议重点关注北辰实业(项目重点布局长三角、京津翼周边以及中部重点二线城市;自持物业价值低估明显;布局电竞类会展打开成长空间)、上实发展(主营业务发展稳健,国企改革进展有序;联合办公业务进展超预期,进一步打开估值弹性空间)、三湘股份(项目重点布局长三角、京津翼;转型文化演艺提升估值空间)。