“金九银十”，一年中楼市最好的时光。然而，由于个别楼盘降价销售，一些龙头房企主动调整，今年合肥楼市的“金九银十”似乎要泡汤了，真相究竟如何？现在该买房，还是观望？

      “十一”黄金周期间各区商品住宅成交数据

　　可能是3年来最好的金九银十

　　从2016年开始，合肥房地产市场的“金九银十”怎么看都有些成色不足。

　　2016年10月2日，合肥市房地产管理局、国土资源局、规划局、物价局、工商局、金融办、市政府新闻办等部门发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。限购、限贷、限价之下，市区仅一家开盘，楼市提前进入“寒冬”。

　　2017年，一度被认为是近10年来最惨淡的一次金九银十。北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅超过40%。合肥市区商品住宅成交105套，比前一年的“十一”要好得多。

　　今年，“活下去”成了楼市的网红词。龙头房企带头降价，首付门槛出现回调，特价房增多。

　　“十一”黄金周合肥市区商品住宅6个项目开盘推新812套房源，成交356套，同比爆涨239%，可以看出，我们正在经历的是近3年来最好的一次“金九银十”。

　　合肥楼市6大现状

　　现状一：政策紧中有松

　　今年4月，合肥提出未来7年内，拿出百亿元资金，吸引各类人才在合肥创新创业。8月20日起，符合一定条件的7类人才，在合肥购买首套房不受限购政策限制。

　　限价方面，5月31日，合肥市政府第9次常务会议审议通过《合肥市绿色建筑发展条例实施意见》，推进住宅全装修，全装修商品住宅明码标价备案价格分为毛坯价格和装修费用两部分。

　　现状二：各区房价创新高

　　一些高地价楼盘的陆续入市，加上装修和毛坯分开备案的政策推动，今年合肥各区的房价又有了新的变化。

　　庐阳区：唐宁府以30802元/㎡创下庐阳区价格新高，后改为毛坯备案，2.58万/㎡，一样刷新价格记录。

　　滨湖区：葛洲坝合肥中国府以35010元/㎡创滨湖价格新高。

　　新站区：华地紫悦府毛坯均价15847元/㎡，比此前装修均价上涨了1049.元/㎡，创下新站区价格新高。

　　瑶海区：保利熙悦府和蛰伏已久的坝上街环球中心，成功地将瑶海区带到1.7万+/㎡时代。在售盘集中的龙岗板块也出现了1.69万/㎡的毛坯均价。

　　二手房方面：合肥一度挂出了5.7万+/㎡的高价学区房。虽然近期二手房降温明显，但和去年下半年相比，依然有明显涨幅。

　　现状三：9月份地价创下今年新高

　　7月和8月，合肥有多宗住宅地流拍，但在9月份，土地市场出现了今年第一个高峰。

　　滨湖、包河集中重量级住宅地的成功出让，9月份合肥市经营性用地成交均价高达1023万元/亩，创下今年新高。

　　现状四：降价、优惠霸屏

　　8月份合肥一、二手房房价指数涨幅创下调控以来新高，不过到了9月，众多楼盘却推出了折扣、降价等优惠政策。

　　云谷、信达公园里、金隅南七里等性价比标杆也纷纷降低了首付门槛，全款变六成，六成变三成。

　　现状五：金融贷款依然从紧

　　合肥房贷利率经过一轮小幅回调，又开始了“定向加息”。目前合肥市15家银行房贷利率政策如下：

　　1.首套房利率全面上浮20%；

　　2.二套房利率基本上浮至25—30%；

　　3.二手房贷款首付提至五成；

　　4.离婚半年以内不得贷款；

　　5.贷款额度紧张，放款速度慢。

　　现状六：滨湖科学城挂牌，城建利好

　　本月，滨湖科学城挂牌。

　　滨湖科学城规划面积491平方公里。包括包河区、蜀山区、庐阳区和肥东县、肥西县等部分区域，覆盖合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥出口加工区3个国家级开发区和合肥空港经济示范区、蜀山经济开发区、包河经济开发区、安徽合肥商贸物流开发区等4个省级开发区。

　　观望还是上车？

　　就眼下的行情来说，观望和上车都是对的，只是对应的人群不同。

　　对于刚需来说，目前有些楼盘推出了3成首付，还可以等待社保达到一年，解决了一些购房者的困扰。除了房贷利率之外，其他的条件都是近半年来最放松的。

　　对于改善型需求来说，目前市场走势还不明朗，起步价200多万的改善房，可以等一等再下手。一是等政策风向，判断市场走势；二是等真正的好产品。

　　第三类就是投资群体，原则上不建议现在投资。但不能一概而论，多看少动是上策，降幅明显或倒挂的楼盘可以考虑。