二手房买卖，是一个大学问，那么二手房购房协议合同，也就是一门大学问，二手房的每一套房子一个情况，每一套房子都有自己的故事和历史，每一套房子的主人目的，操作手法，要求，必备的条件，都是各不相同的，有的房子会漏雨，特别是顶层，有的房子被租出去了，有租赁协议，有的房子还在按揭之中，每一份合同都是不一样的，特别是还惨和一个中介，会关系到一份三方居间协议等等；

　　二手房的合同，一般会有两份，一份是在房管局签订的合同，也算是正式的合同，这份合同一般都是制式的，就是描述一下价格，付款房价，房屋坐落，买卖中的一些无关紧要的事情，还有就是买卖出现纠纷，通过什么渠道解决方式等等，找个个合同就一个重点，就是一定要签订实际的销售价格，这关系到房子再次买卖的时候，个税的缴纳多与少？

　　另一份合同，就是三方居间协议，就是卖家，买家，中介，签订的一份协议，这份协议会约定更多的实施，事实情况，包括房子的坐落，基本信息，付款方式，总价格是多少，交房标准，买家权利义务，卖家权利义务，中介权利义务等等，这个合同有时候，也是制式合同，都是房管统一印刷好的，还有的就是自己打印的合同，都有自主约束的条件；

　　另外，任何合同都可以设计合同附加，任何的补充协议同合同等法律效力，之前，就讲过，签订二手房买卖合同之前，都要想到一个词，那就是打官司，这个关系到中介利益，卖家，买家各方的利益，那么在合同的签订，公平性上，权利义务的公平性上，就有所区别，每一个方都需要把自己的责任变的最小，利益变得最大化，那么，就需要这份合同来进行平衡；

　　平衡的条款，也很简单，一方面就是尽量细致的描述一些执行过程中的一些细节表现，还有就是时间约束，违约惩罚，三大法宝；

　　第一：细节约束，举一些例子，参考一下；

　　一是不能因个人事情无辜不到场，不配合办理手续，必须随叫随到，签合同面前，卖家应该就需要一次夫妻双方到场；

　　二是房子买卖必须是夫妻双反同意的，否则违约；

　　三是没有任何的抵押，债务，租领合同等等情况，有租领合同，要看自己是否愿意接受？

　　四是卖家房产证，一些过户需要的手续，都要放在中介，和中介签订一个保管协议，不可做其他的任何事项，这也是保证的一种法式；

　　五是故意不配合，不接电话一方，超过一周就算作违约，这些也要写进合同里，目的很简单，保障交易顺利进行；

　　第二：就是三方的权利义务，惩罚事项；

　　一是买卖不成，中介费退还多少，这个要明确，三方都是同意的才可以，特别是买家和中介协商，有时候中介费买卖双方共担；

　　二是中介必须有调查房源的义务，包括，抵押，保全，租赁，是否双方都同意买卖，有没有房子漏水，一切缺陷，有没有死过人，发生过灵异事件，等等发生调查失职，要担负赔偿责任，这个买家必须要提出来中介的责任，包括保证交易的必要约束；

　　三是买家，卖家违约责任，房地产下行的时候，严防买家违约，加大违约筹码，多交定金，房地产市场上行的时候，多预防卖家违约，增加违约成本和条款，促成这笔交易的平衡顺利进行；

　　四是交房标准，以及其他未尽事宜，比如，户口的问题，房子名下是否有户口挂载等等；

　　第三，就是时间约束，必须写进合同里，为什么呢？

　　违约往往就是不耐烦，情绪的对立化，随着时间的推移，发生的变化，还有就是利益随着时间推移，变得内心的不平衡，为什么呢？

　　过了一个月房价涨了，卖家就有可能违约，那就要写在合同里，必须在2个月或者一个范围内，办理完手续，由于对方的因素办理不完成，就算作违约，那就可以不卖，或者不买了，可以把违约方向对准对方，因为无限制的推移时间，都是一种折磨；

　　卖家也好，买家也好，甚至中介拖延，也都要写进合同，承担违约责任；

　　时间是个好东西，包括付款时间，定金，首付给付时间，还有交房时间，户口迁走的时间等等，都要做出约束，当然，还有很多很多，一案一个情况，还要根据现场的一些观察，判别一下其他的情况，遇到不对的情况，就要写进合同和约束；

　　签合同的时候，要记住一点，承诺的事情，要一一写进合同，特别是中介的承诺，一一记下写进合同，提前说明！

　　好了，就说这么多吧！

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