上海房地产市场状况与北京很类似，只是魔都政府更聪明土地供给创新低，溢价率接近100%，沪九条新政限购限贷全面升级成交量，下面小编整理了一些2016年上半年上海房地产市场数据进行分析，供大家参考，“沪九条”全面升级，从成交结构与二手房降温表现更好，抑制部分过热投资需求。

　　【土地市场：成交量6年新低，楼板价创新高，溢价率100%】

　　成交量处于近6年同期最低。商品住宅成交处于近4年最低水平；上海土地规划建筑面积/商品房销售面积(剔除工业用地)近7年平均值仅为0.79，2016年上半年仅仅为0.20；商品住宅（不含保障房）用地楼面均价为26282元/平米，同比增长67.45%，皆创半年度成交楼面均价历史新高。上半年商品住宅（不含保障房）溢价率高达101%。

　　【成交量：同比上涨，环比下跌，远郊区县大幅增长，商办高于住宅】

　　2016年上半年商品住宅成交总量为755.33万平米，同比上升23.9%，为2011年以来同期最高水平，但与去年下半年相比下跌14%；大浦东+嘉定+松江三区成交量占全市成交总量的46%；奉贤、金山、崇明等郊县的成交有大幅增长。同比2015年上半年，这些区县成交上涨明显，如崇明同比成交量上涨88.6%，青浦、奉贤涨幅约80%，金山涨幅超过40%；各业态成交量均大幅上涨，其中公寓上涨幅度最小（17.66%），办公、商业分别上涨92.61%、58.02%；　　  

  【成交结构：依然是刚需首改为主】

　　上海商品住宅市场以1.5-2.5万元、2.5-4万元的项目为成交主力，占比64%。70-90㎡、90-120㎡面积段的产品是今年成交的主力产品，成交量均达到1.7万套以上，成交占比分别为29.5%、29.0%，共计占全市成交量的近6成；住宅市场以300万以下、300-500万总价段为成交主力，占比分别为53%、24%。

  【成交价格：同比13%，环比降速，中高端带动明显】

　　2016年上半年上海商品住宅成交均34925元/平米，较去年同期上升13.1%，与15年下半年相比上涨5%；3月份楼市非理性过热，涨幅高达5.1%；中高端及高端项目成交量上升带动均价再度攀升，并创历史新高，6月成交均价与5月基本持平，为36631元/平米。

　　【存量：整体低，住宅严重不足，商办存量过大】

　　6月底商品住宅库存906万方，出清周期为7.19个月，仍处较低水平；根据中原数据，库存去化周期分类别是：住宅4个月，别墅15个月，商业67个月，办公27个月；同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交量达到高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此。

　　【高端住宅量价飞涨：单价6万以上，套数占比9%；千万豪宅，金额占比30%；单价10万以上，成交上涨4倍】

　　2016年上半年，单价6万元以上高端住宅共成交5434套、92.9万平米，同比分别上涨136.4%、89.7%；2016年上半年，总价1000万以上的豪宅成交5015套、118.36万平米，同比分别上升69%、53.2%，以1200-1500万总价段为主力，占比为31%；2015年沪千万级豪宅以超8000套的交易量收官，被业内称作豪宅元年，然而今年仅半年时间成交量就已突破5000套；2016年上海新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高（2015年同期天价豪宅成交套数仅为170套）。 

  【商办市场：成交量涨幅快于住宅，酒店式公寓成交量涨3倍】

　　2016上半年，上海商办市场成交15493套、199.9万方，同比分别上涨72%、49%。2016上半年标办成交：2016上半年共计成交6,848套，同比增长135.7%；总计金额达323.79亿元，同比增长48.7%；2016上半年酒店式公寓共计成交19,052套，同比增长164.8%；总计金额达241.42亿元，同比增长237.4%；均价2.17万元/平米，同比增长20.9%；上半年酒店式公寓成交集中外环外，占全市总成交套数83.75%，2016上半年各区成交套数排行中，top4区域成交套数占全市64.5%；套均总价控制于100万元左右，套均面积均在65㎡以内；商业成交量、均价分别上涨58.02%、14.33%至92.26万方、2.34万元/平米；商办项目销售金额排行榜TOP10项目：保利ONE56、阳光城MODO、龙湖北城天街、龙湖新壹城等为酒店式公寓项目，新华红星国际广场含酒店式公寓及商铺。

　　【二手房：环比2015年下半年，成交套数估计持平；“沪九条”导致“暴涨—冰点—回暖”】

   从契税调整到“沪九条”出台，从政策收紧到楼市降温，短短半年，上海楼市经历了一场“暴涨—冰点—回暖”的市场轮回。截止2016年上半年，上海二手房住宅共成交190659套：同比15年上半年上涨24.7%。上海二手房价格涨幅和户型关联度凸显，90平方米以下涨幅最大，90-140平方米大户型其次，140平方米以上超大户型涨幅最小。二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套。2016年6月，上海二手房市场成交突破2.5万套，反弹再现，但价格涨幅延续收窄。（2015年上海楼市成交量“低开高走”，全年共成交360993套，较2014年涨幅达101.72%。）　

　　从契税调整到“沪九条”出台，从政策收紧到楼市降温，短短半年，上海楼市经历了一场“暴涨—冰点—回暖”的市场轮回。2016年上半年成交概况：截止2016年上半年，上海二手房住宅共成交190659套：同比15年上半年上涨24.7%，其中通过中介公司进行房产交易162071套，占比突破交易套数的85%，较2015年套数占比下降0.9%；而手拉手交易的套数为28588套，占比达总交易套数的14.99%，较2015年套数占比上涨24.5%。

　　“沪九条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套，5月份成交2.31万套，预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们去年迅速扩张的局面就此而至，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。

  【别墅：为何不够火爆？】

　　2016上半年，别墅市场（仅包含联排和独栋）成交5486套、117.9万方，较15年下半年分别上涨9%和6%，创下半年度历史新高。嘉定区湖畔天下位列第一位，销售金额为11.76亿元，为上半年别墅中销售金额唯一突破10亿元的项目。2016上半年上海商品住宅市场火爆的动力来源，一方面是套均总价300万以下的刚需项目，一方面是套均总价1000万以上的豪宅项目，形成明显的两极分化。2016年上半年新房TOP15合计成交99.09万方，占全市总成交9.46%；其中公寓合计成交55.67万方，占top15总量56.18%，别墅、办公、商业分别占比4.55%、30.62%、8.65%；2016年上半年销售金额TOP10项目主要集中在浦东、虹口、闸北等中心城区，以改善项目为主，套均总价1000万元以上的豪宅占六席。