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长沙土地新政后首次"限价房竞地价"拍卖:[2017]长土网040和041号两地块挂牌出让

园区资讯 2022-09-19 16:58:02 205人浏览 0人回复
摘要

据长沙市国土局消息,10月10日上午10时[2017]长土网040和041号两地块公开挂牌出让。值得注意的是,这两处宗地均属于限房价竞地价的地块。按照土地出让要求,040地块宗建成后包括...

据长沙市国土局消息,10月10日上午10时[2017]长土网040和041号两地块公开挂牌出让。值得注意的是,这两处宗地均属于限房价竞地价的地块。按照土地出让要求,040地块宗建成后包括住宅、文化、基础教育等设施,涵盖36335.14㎡中小学教育配套,未来将以无偿移交的方式收归当地教育部门所有;其最高竞拍限价135800万元,且限定房屋销售价格7700元/㎡(不含精装修价格);同时出让的041地块也有类似规定。

实际上,这不是长沙首次尝试“限房价竞地价”的土地交易模式。为了抑制房价过快上涨,长沙市于今年九月出台了“熔断+摇号”的土地新政,开始尝试探索这种土地出让方式,通过限定地块未来住房销售价格的条件下,竞土地价格,按价高者得的原则确定竞得人。该方式直接限定了未来住房销售价格,能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。

一、宗地信息

据悉,040地块位于长沙市雨花区牛头村安置小区附近,土地权属单位为长沙市国土局土地储备中心。此次出让的宗地面积为131767.91平米(合197.652亩),住宅用地容积率≤3.0,起始价即高达9.0525亿元。除之前提到的最高限价外,该宗地还要求住宅部分全部采用装配式技术建造、精装修出售,单体住宅装配率不低于50%,建成后住宅建筑面积的5%须由竞得人自持,且不得转卖销售。

而此次出让的另一宗地041地块,位于长沙市雨花区韶山路143号,为湖南省湘筑工程有限公司名下、经省政府收回所有的土地。该宗地出让面积仅为5449.61平米(合8.174亩),可谓名副其实的“袖珍地”。起拍价为4012万元,规划容积率≤3.5,限定房屋销售价格7195元/㎡(不含精装修价格)。除没有教育配套和自持地限制外,该宗地也要求采用装配式技术建造和以精装修状态出售,另还需满足微波通道控制要求并征得省无委意见,将西向路幅内建筑一并拆除等。

公开资料显示,这两宗地均附有补充公告:1.同一法定代表人的竞买人及其控股子公司不得同时参与同一住宅用地竞买,由同一自然人、法人或其他组织直接控股的竞买人不得同时参加同一住宅用地竞买;2.竞买人须提供由工商部门自9月15日后盖章确认的企业基本信息查询单(股东出资情况、组织结构);3.竞买人需出具承诺书,如未按竞拍规则及上述要求竞买的,接受取消竞买资格或取消《竞买合同》、扣除5%保证金、并于1年内禁止参加长沙市土地出让竞买的违约处罚。简单说来,就是不准同一竞买方同时抢一块地;竞买人要提供经查验的企业信息;违规参与竞买将被取消资格和合同,扣5%罚金并禁止参与土拍1年。

二、区位分析

据了解,这两宗地均位于雨花区,周围地铁、高铁、枢纽站、高速、城市主干道等环绕,同时与公园、学校、医院、商务区等比邻而居,是货真价实的“黄金地段”。041地块西邻河东主动脉——万家丽路,近期规划有地铁5号线;南连时代阳光大道和圭塘河生态风景区,可沿线直达南城省府和交通枢纽长沙汽车南站;东边有京港澳、京珠、长沙绕城等三条高速在此汇聚交融;北部与东北部同长沙高铁南站和黄花国际机场无缝衔接。宗地坐拥边山森林公园和湖南省植物园,生态环境十分优越。宗地附近的中航城、博长山水香颐、碧桂园南城首府等项目均价大多在8000元/㎡以上。

041地块地处南二环和韶山南路交汇处附近,长沙市中心医院伫立身旁,西边是芙蓉南路和地铁1号线,周边有中南大学铁道学院、中南林科大、湖南广电大学等高校;南二环与芙蓉路和韶山路的商业资源尽在掌握,用“寸土寸金”形容毫不为过,新房均价更是轻松破万。

三、政策解读

“这种土地出让方式,企业要想平衡利润很难。”某房地产业内人士表示,“刨除建安成本等费用,开发商利润空间不大,一般企业难以接受。”这些限价销售的房源,介于自住房、纯商品房价格之间;该类房屋的性质不属于保障房,但会纳入限价房管理序列,并且将对分配人群的购房资格有所限制,销售政策将以满足刚需、平抑房价为原则,主要针对既没有纳入住房保障体系,又无法承受纯商品房房价的“夹心层”。通过增加中低价住宅的供给,满足这类人群的需求。

然而限价对于市场和购房人群而言也不尽然是好消息,尽管这种方式的确能在短期内起到抑制高房价、高地价的目的,但由于对入市房价提前严控,开发商利润大幅缩水,如果监管不到位,难免在房屋主体质量、建筑材料、配套设施等方面存在诸多问题。而且,不同于保障房的严格资格限制,而相比普通商品房又具备较大的价格差,势必在流通环节存在“转卖谋利”的隐忧。

截至10月10日上午11时48分,本次出让的两宗地尚处于现场摇号资格审查的交易阶段,最终花落谁家,还需等待摇号结果。据悉,该宗地现场摇号时间为2017年10月13日10时30分,地址位于长沙公共资源交易中心(长沙市岳麓区岳华路279号)。

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